매물 유형: 토지
분석 번호: 7017
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 제1종일반주거지역에 위치한 정방형 평지 토지로, 중로각지에 접해 개발 활용도가 높습니다. 공주대학교 및 초·중학교 인근 학권 상권에 위치하며, 부성역 신설 및 대단지 아파트 입주 예정 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 투자가치가 우수합니다. 다만, 현재 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
사용자 제시 매매가 8억 4,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 13억 391만 원 ~ 최고 13억 391만 원 범위 대비 하단에 위치합니다. 이는 비교사례가 1건으로 제한적이며, 대상 매물의 특이사항(건축허가 득)이 충분히 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다. 제시가는 보정된 실거래 기반 가치 대비 약 4억 6,391만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 천안시 서북구 성성동 3*에 위치한 제2종일반주거지역의 답으로, 2024년 9월에 12억 4,952만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,084만 원입니다. 대상지와는 용도지역이 다르지만, 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 모두 반영된 최종 대입 총액은 13억 391만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 74점으로, Tier2 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 발생했습니다.
본 매물은 공주대학교 및 초·중학교 인근에 위치하여 임대 수요가 높은 학권 상권에 속합니다. 부성역 신설 및 대단지 아파트 입주 예정은 향후 유동인구 증가와 상권 활성화에 크게 기여할 것으로 예상되어 투자 가치가 높습니다. 제1종일반주거지역이지만 상가주택 용도로 건축허가를 득한 점은 수익성 측면에서 긍정적입니다.
토지 매물로서 물리적 하자는 제한적입니다. 다만, 지하 매설물 여부, 지반 상태 등은 현장 확인이 필요합니다. 건축허가 내용에 대한 법적, 행정적 리스크는 없는지 전문가의 추가 검토가 요구됩니다.
천안시 서북구의 인구는 소폭 증가 추세이며, 미분양 세대수는 감소하고 있어 주택 시장의 긍정적인 신호로 해석됩니다. 인근 신규 분양 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 부성역 신설 및 대단지 아파트 입주 등 지역 개발 호재가 현실화될 경우, 지가 상승 및 상권 활성화에 따른 미래 성장 잠재력이 매우 높습니다.
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