매물 유형: 토지
분석 번호: 7016
종합 리스크 점수: 47점
대상 토지는 김해시 진례면 담안리에 위치한 계획관리지역 대지로, 주변 테크노밸리 인접 및 김해시의 기술혁신 선도기업 선정 등 긍정적인 개발 호재를 안고 있습니다. 지목이 '대'이며 토지 형상이 사다리형, 지형이 완경사로 개발 활용도가 높게 평가됩니다. 다만, 세로한면(불)의 도로접면 조건과 문화유산자료 지정구역 정비 고시로 인한 일부 규제 리스크를 고려해야 합니다. 현재 노후 주택이 존재하여 철거 후 신축을 통한 가치 증대가 기대됩니다.
제시된 매매가 1억 9,700만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼인 최저 1억 1,758만 원에서 최고 1억 7,638만 원의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 주변 테크노밸리 인접 및 장기 투자 가치에 대한 기대감이 선반영된 것으로 보입니다.
비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 따라서 공시지가 배율법을 통해 대상 토지의 가치를 추정하였습니다.
대상 토지는 계획관리지역 내 '대' 지목으로, 개발 잠재력이 높습니다. 주변 테크노밸리 인접은 장기적인 지가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 김해시의 기술혁신 선도기업 선정 등 지역 경제 활성화 소식은 간접적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 토지 거래 필지수가 하락 추세에 있어 단기적인 거래 활성화는 제한적일 수 있습니다. 노후 주택 철거 후 신축을 통한 활용 가치 증대가 기대되나, 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.
현재 건축물대장상 준공일 미상의 블록구조 단독주택이 존재하며, 슬레이트 지붕으로 상당한 노후화가 예상됩니다. 이는 재건축 또는 철거가 필수적이며, 이 과정에서 석면 등 유해물질 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 진출입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가지수는 상승 추세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락세를 보이고 있습니다. 이는 매수자와 매도자 간의 가격 눈높이 차이 또는 매물 부족으로 인한 거래량 감소로 해석될 수 있습니다. 장기적으로는 테크노밸리 인접 및 계획관리지역의 개발 잠재력으로 인해 상승 여력이 충분하나, 단기적으로는 급격한 시세 변동보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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