매물 유형: 토지
분석 번호: 7006
종합 리스크 점수: 38점
대상 토지는 생산관리지역 내 잡종지로, 현재 건축허가가 완료된 상태입니다. 주변에 한려해상 국립공원 및 거제시의 해안길 관광 조성 등 긍정적인 개발 호재가 존재합니다. 다만, 인구 감소 추세와 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도 한계는 리스크 요인입니다. 전원주택, 카페, 힐링센터 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 건축물 노후도와 도로 접면 상태는 현장 확인이 필요합니다.
제시가 2억 2,500만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 1억 5,438만 원 ~ 2억 3,157만 원의 상단에 위치합니다. 이는 매도자가 대상 토지의 건축허가 완료, 전원주택지로서의 잠재력, 그리고 한려해상 국립공원 및 해안길 관광 조성과 같은 주변 호재를 가격에 선반영한 것으로 판단됩니다.
비교사례가 없어 각 사례의 특성 설명 및 보정 계수 적용은 불가합니다.
대상 토지는 생산관리지역으로 개발 행위에 일부 제약이 있으나, 현재 건축허가가 완료되어 즉시 활용 가능하다는 장점이 있습니다. 거제시의 해안길 관광 조성 및 5성급 호텔 유치 등 지역 개발 호재는 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 거제시 남부면의 인구 감소 추세와 지역 내 토지 거래 필지수 하락은 투자 시 고려해야 할 위험 요인입니다. 제시가는 공시지가 배율법에 따른 추정 범위의 상단에 위치하므로, 현장 가치와 개발 잠재력을 면밀히 평가하여 가격 적정성을 판단해야 합니다.
건물 준공일이 28년 경과하여 노후도가 높습니다. 외벽 균열, 누수, 지붕 상태 등 건물의 물리적 하자를 현장에서 꼼꼼히 확인해야 합니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어 진입로 확보 및 건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 완경사 지형은 토목 공사 비용 증가로 이어질 수 있으므로 정확한 현장 조사가 필요합니다.
거제시는 2035 정비기본계획 고시, 5성급 호텔 유치, MIC 산업 투자 유치 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있습니다. 특히 한려해상 국립공원과 연계한 해안길 관광 조성은 대상 토지의 잠재적 가치를 높일 수 있는 호재입니다. 그러나 지역 인구 감소 추세와 토지 거래량 하락은 단기적인 시장 활성화에 제약을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 거제시의 관광 및 산업 개발 계획이 구체화될수록 가치 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다.
보류