매물 유형: 토지
분석 번호: 6996
종합 리스크 점수: 43점
대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리에 위치한 농림지역의 답으로, 영농 목적으로 적합합니다. 농업진흥구역 등 개발 제한 규제가 다수 존재하여 단기적인 개발 잠재력은 낮습니다. 제시된 매매가는 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 산단 호재는 있으나, 도로 접면이 불량하고 생활 편의시설 접근성이 떨어지는 점은 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 2억 8,700만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 2억 2,681만 원에서 최고 3억 4,021만 원 사이에 위치합니다. 이는 추정 가격 범위의 중앙값인 2억 8,351만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황과 규제 요인을 고려할 때 가격 적정성은 보통 수준으로 평가됩니다.
유효한 비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 따라서 공시지가 배율법을 적용하여 가격을 추정했습니다.
대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 제한이 크기 때문에 단기적인 투자 가치 및 수익성은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 장기적으로 인근 산단 개발의 확장이 이루어지거나, 규제 완화 정책이 추진될 경우 잠재적인 가치 상승 여지는 있습니다. 현재로서는 영농 목적 외의 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 지역 내 미분양 세대가 감소 추세에 있으나, 이는 주택 시장 동향이며 토지 시장에 직접적인 영향을 미 미칠 가능성은 낮습니다.
토지 자체의 물리적 하자는 '평지'라는 점에서 크지 않을 것으로 보이나, '세로한면(불)'의 도로 접면은 접근성 측면에서 기능적 하자로 볼 수 있습니다. 이는 향후 매매 시 감가 요인이 될 수 있으며, 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, '답' 지목의 특성상 배수 문제나 지반 안정성 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 경상남도 창원시 의창구의 지가지수 및 지가변동률이 전반적으로 보합 또는 소폭 하락세를 보이고 있으며, 순수 토지 거래 필지수 또한 하락 추세에 있습니다. 이러한 시장 지표들은 단기적으로 토지 가격의 급격한 상승이나 하락보다는 현 수준을 유지할 가능성이 높음을 시사합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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