매물 유형: 아파트
분석 번호: 6931
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 용인시 수지구 내에서도 성복동은 거래 활성도가 높은 지역에 속합니다. 다만, 재건축 연한까지는 상당 기간이 남아있고, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 10억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 3,911만 원 ~ 최고 9억 8,700만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 넘어서는 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 1, 2번 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 후 각각 9억 6,282만 원과 9억 8,700만 원으로 대입되었습니다. 3~6번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 시점 보정 후 9억 3,911만 원에서 9억 8,000만 원 사이의 가치로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 1.000~1.061로 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 아파트는 689세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 2.1대의 넉넉한 주차 공간은 큰 장점입니다. 성서초등학교가 247m 거리에 위치하여 학군 접근성이 우수합니다. 그러나 역세권과는 거리가 있어 교통 프리미엄은 제한적이며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
준공연도 2010년으로 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 212.9%로 법정 상한 300% 대비 87.1%p의 여유가 있으나, 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 시점입니다.
용인시 수지구의 아파트 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 매매가 대비 전세가율 하락 추세와 인근 신규 공급 예정 물량(죽전동 도시형생활주택[LH매입임대] 72세대)은 향후 시장에 잠재적인 경쟁 요소로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재 및 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류