매물 유형: 아파트
분석 번호: 6929
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 22년차 단지로, 용인시 수지구의 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이며 매매수급동향도 양호합니다. 그러나 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 전세가율 하락 추세는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 성복역 역세권에 위치하여 교통 접근성은 우수하나, 건물 노후도 및 단지 내 시설 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8억 8,615만 원 ~ 최고 10억 673만 원)의 중앙값 9억 4,884만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례를 통해 산출된 시장 가치 범위 내에 위치하며, 중간 정도의 가격적 타당성을 가진다고 판단됩니다. 동일 단지 내 2층 거래 사례(#2)의 보정 후 대입가치 8억 9,145만 원과 비교하면 제시가는 약 5,855만 원 높은 수준으로, 이는 시장의 전반적인 상승세와 최근 거래 동향이 반영된 결과로 해석할 수 있습니다.
비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.95㎡) 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점인 #1, #2 사례는 각각 2026년 2월 8억 7,000만 원(5층)과 2026년 1월 8억 4,000만 원(2층)에 거래되었으며, 시점 보정 후 각각 9억 67만 원과 8억 9,145만 원으로 환산되었습니다. 유사도 90점 사례들은 대부분 층구간 감점(2층 vs 6~13층)이 있었으나, 최근 거래 시점(2026년 4월~6월)에 따라 9억 4,917만 원에서 10억 673만 원까지의 환산 총액을 보였습니다. 대상 매물(2층)과 동일 층인 #2 사례의 환산 총액 8억 9,145만 원을 고려할 때, 제시가 9억 5,000만 원은 최근 거래된 동일 단지 저층 시세보다 높은 수준입니다.
대상 단지는 성복역 역세권(도보 11분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 962세대의 대규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 신봉공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 용인시의 전반적인 매매 시장 상승세와 거래량 증가 추세는 투자 매력을 더합니다. 다만, 2층이라는 층수와 준공 22년차라는 점은 감안해야 할 부분입니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아 있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 용적률 219.97%로 법정 상한 300% 대비 80%p 이상의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 장기적인 관점에서 재건축 사업 추진 시 사업성이 있을 것으로 판단됩니다. 단지 규모가 커서 사업 추진 시 주민 동의율 확보가 중요할 것입니다.
용인시 수지구는 매매가격지수와 매매수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 특히 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 대규모 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 예정 물량과 전세가율 하락 추세는 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다. 성복역 역세권 입지와 대규모 단지라는 강점을 바탕으로 꾸준한 수요가 유지될 것으로 보이나, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.
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