매물 유형: 아파트
분석 번호: 6927
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남아있어 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 이릅니다. 용적률 여유는 있으나 현재는 리모델링을 우선적으로 검토할 시점입니다. 매매가격지수는 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시 매매가 10억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 4,996만 원 ~ 최고 8억 2,247만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 개별 매물의 특성이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1, 2, 3번 사례는 유사도 100점으로 평가되었으며, 4번 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 유사도를 보였습니다. 시점 보정은 최근 거래 시점의 시장 변동률을 반영하여 이루어졌습니다. 예를 들어, 2026년 1월 거래인 3번 사례는 시점 보정 계수 1.061이 적용되어 현재 가치로 환산되었습니다.
신봉마을자이2차는 1,626세대의 대단지로 단지 경쟁력이 우수하며, 세대당 1.57대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 인근에 중말어린이공원, GS25 용인신봉점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 용적률이 200.14%로 법정 상한 300% 대비 99.86%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성이 확보될 가능성은 있습니다. 현재는 리모델링을 우선적으로 검토할 시점입니다.
용인시 수지구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 인근 죽전동에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 클러스터 등 지역 개발 호재가 간접적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류