매물 유형: 아파트
분석 번호: 6922
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 준공 22년차로 재건축 연한까지는 다소 시간이 필요합니다. 최근 6개월간 매매가격지수와 거래량이 상승 추세에 있어 시장 활성도는 양호하나, 제시된 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 용인시의 반도체 클러스터 구축 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 인근 죽전동 도시형생활주택(LH매입임대) 72세대 공급 예정 등 잠재적 공급 리스크도 존재합니다.
제시된 매매가 9억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,229만 원에서 8억 5,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 유사 사례 중 최고가보다도 1억 2,000만 원 이상 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가를 상회하는 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대(84.95㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월 19층 매물은 8억 5,000만 원에 거래되었으며, 2026년 5월 3층 매물은 7억 7,000만 원, 14층 매물은 8억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이처럼 층수와 거래 시점에 따라 가격 편차가 존재하며, 2026년 1월 거래는 7억 원대 초반까지 형성되기도 했습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.025가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 아파트는 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 최근 지역 내 매매가격지수와 거래량이 상승하는 시장 환경에 있습니다. 단지 규모는 404세대로 중소형이며, 세대당 주차대수는 1.01대로 양호합니다. 인근에 신리어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 제시된 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준으로, 현재 가격으로는 투자 가치가 다소 제한적일 수 있습니다. 용인시의 반도체 클러스터 등 장기적인 지역 개발 호재는 긍정적이나, 단지 자체의 직접적인 개발 이익은 당장 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2004년에 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 8년이 남아있어, 당장 재건축을 추진하기는 어렵습니다. 다만, 현재 용적률이 219.92%로 법정 상한 300% 대비 80.08%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성은 존재합니다. 현재로서는 리모델링 검토 단계에 더 가깝다고 판단됩니다.
용인시 수지구의 매매가격지수와 거래량은 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 죽전동에 예정된 신규 공급 물량(72세대)은 향후 시장에 잠재적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시된 매매가가 유사 사례 스펙트럼의 상단을 크게 초과하고 있어 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 용인시의 지역 개발 호재와 용적률 여유를 통한 리모델링/재건축 가능성이 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 현재 가격 수준에서는 신중한 접근이 필요합니다.
보류