매물 유형: 아파트
분석 번호: 6921
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 현재 매매 시장은 상승세를 보이고 있으나 매매가 대비 전세가 비율이 하락 추세로 전세가율이 60.5% 수준입니다. 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 대상 단지는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 판단에 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 11억 5,000만원은 비교 사례를 통해 산출된 9억 7,639만원에서 10억 1,884만원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장 가격 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 면적(84.99㎡)의 매매 사례입니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래의 경우 1.061, 2026년 2월 거래는 1.035, 2026년 4월 거래는 1.010이 적용되어 시점 변동에 따른 가치 변화가 반영되었습니다. 층구간 감점은 13층인 대상 매물과 17층, 18층, 19층인 비교사례 간의 층 차이로 인해 발생했습니다. 이 보정 과정을 통해 산출된 코드 확정 대입 총액은 최저 9억 7,639만원에서 최고 10억 1,884만원입니다.
대상 아파트는 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 신분당선 성복역까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성은 양호합니다. 주변에 신봉사랑나무어린이집 등 교육 시설과 신봉공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경은 우수합니다. 그러나 제시된 매매가가 비교 사례 스펙트럼의 상단을 크게 초과하고 있어, 현재 가격으로는 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 용인시 수지구의 매매 시장은 상승세이나, 전세가율 하락 추세와 인근 공급 예정 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아있습니다. 현재 용적률이 218.65%로 법정 상한 300% 대비 81.35%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 있으나, 단기적인 추진은 어려울 것으로 보입니다. 현재 시점에서는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 우선적으로 고려하는 것이 합리적입니다.
용인시 수지구는 매매가격지수와 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 용인시 전반의 반도체 메가 클러스터 구축 등 개발 호재 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 신규 공급 예정 물량과 매매가 대비 전세가 비율 하락은 단기적인 가격 조정 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가가 시장 스펙트럼 상단을 크게 웃도는 만큼, 향후 시장 상황과 개발 호재의 구체화 여부를 면밀히 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.
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