매물 유형: 아파트
분석 번호: 6915
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 용인시 수지구 동천동에 위치한 래미안이스트팰리스4단지로, 준공 16년차의 중대형 단지입니다. 최근 용인시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 그러나 인근에 소규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 제시 매매가는 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 20억 원은 비교사례를 통해 산출된 대입가치 스펙트럼(최저 12억 7,707만 원 ~ 최고 13억 7,764만 원, 중앙값 13억 1,356만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 범위를 크게 상회하는 것으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 래미안이스트팰리스4단지 내 유사 면적의 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 172.95㎡ 면적의 3층 매물로, 평당가 2,351만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 13억 1,356만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 172.95㎡ 면적의 6층 매물로, 평당가 2,466만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 13억 7,764만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 199.21㎡ 면적의 3층 매물로, 평당가 2,286만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 12억 7,707만 원으로 보정됩니다. 모든 비교사례는 면적 차이로 인해 20점 감점되었습니다.
래미안이스트팰리스4단지는 620세대의 대단지로, 세대당 2.19대의 넉넉한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다. 용인한빛중학교가 인접해 학군 경쟁력도 양호합니다. 그러나 제시 매매가가 비교사례 기반의 적정 가치 스펙트럼을 크게 상회하고 있어, 현재 가격으로는 투자 가치가 다소 낮다고 판단됩니다. 향후 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 건물 나이가 16년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 171.88%로 법정 상한 250% 대비 78.12%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 잠재력이 존재할 수 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 낮다고 평가됩니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 특히 동천동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, 인구수도 소폭 증가하는 추세입니다. 그러나 인근에 소규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 현재 제시된 매매가는 시장의 일반적인 가치 범위를 크게 벗어나 있어 가격 조정이 없다면 매수 매력이 떨어질 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 가격 거품에 대한 주의가 필요합니다.
보류