매물 유형: 아파트
분석 번호: 6914
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 용인시 수지구 동천동 래미안이스트팰리스3단지 아파트로, 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다. 동일 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가와 비교 시 제시 매매가는 적정 수준으로 판단됩니다. 용적률 여유가 있으나 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 13억 447만 원에서 최고 14억 2,637만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 유사 매물 대비 다소 높은 가격대로 볼 수 있으며, 매물의 개별적인 강점(예: 내부 인테리어, 조망 등)이 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하며, 전용면적 기준 평당가 2,413만 원/평에서 2,639만 원/평 사이의 분포를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 2026년 3월~6월 사이에 거래되었으며, 시점 보정을 거쳐 14억 원에서 14억 2,637만 원의 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 유사도 90점 사례들은 면적 또는 층구간 감점이 있었으나, 역시 유사한 가격대를 형성하고 있습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있어 신뢰도가 높습니다.
래미안이스트팰리스3단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 우수한 단지 시설을 갖추고 있습니다. 용인시 수지구는 매매가격지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 시장 활성도가 높아 투자 가치가 양호한 편입니다. 다만, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 인근에 한빛어린이공원, CU 편의점, 디지털PC종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 용적률 갭이 100.15%p로 여유가 있어 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 잠재력이 존재합니다.
용인시 수지구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어갈 것으로 전망됩니다. 특히 '삼성 2655조·SK 2100조 투자' 등 지역 내 대규모 투자 소식은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 수지구 전체 인구 감소 추이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
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