매물 유형: 아파트
분석 번호: 6906
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치한 성현마을우미이노스빌2차 아파트로, 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 공급을 소폭 웃도는 상황입니다. 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가 스펙트럼과 비교 시 제시 매매가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 재건축 연한까지 8년이 남아있어 단기적인 개발 호재는 제한적이며, 인근 신규 공급 물량에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 7억 5,000만 원은 동일 단지 내 유사 평형의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 5억 5,184만 원 ~ 최고 6억 7,652만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 스펙트럼의 최고가보다도 약 7,348만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수만 다를 뿐 면적, 시점, 단지 조건이 동일하여 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 6월 1층 거래(6억 3,800만 원)는 보정 후 6억 3,796만 원으로 대입되며, 2026년 5월 3층 거래(6억 2,200만 원)는 보정 후 6억 2,196만 원으로 대입됩니다. 층수 차이로 인한 감점(90점) 사례들도 있으나, 전반적으로 대상 매물의 층수(3층)와 인접한 층수의 거래들이 많아 비교 분석에 유용합니다.
대상 단지는 538세대의 중규모 아파트로, 주변에 비발디공원, CU 편의점, 단국대학교 치과대학 죽전치과병원, 알이새어린이집 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 죽전동은 용인시 수지구 내에서도 거래 활성도 3위를 기록하는 지역으로, 주거 선호도는 양호합니다. 그러나 제시 매매가가 유사 사례 대비 고평가되어 있어 투자 가치 측면에서는 신중한 검토가 필요합니다.
대상 건물은 2004년에 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 8년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭은 151.37%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 현재 시점에서는 리모델링 가능성을 먼저 검토하는 것이 현실적입니다.
용인시 수지구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 죽전동에 도시형생활주택 72세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 또한, 제시 매매가가 시장 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 향후 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재 매물의 가격 적정성 검토가 우선되어야 합니다.
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