매물 유형: 아파트
분석 번호: 6905
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 용인시 수지구 죽전동에 위치한 22년차 단지로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,249만 원에서 7억 7,129만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회합니다. 이는 현재 시장의 실거래가 흐름과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점의 사례들은 시점 보정 후에도 7억 2,000만 원에서 7억 7,129만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 15층인 대상 매물과 동일 층수의 비교사례 #2는 2026년 3월에 7억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 2,441만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 8억 5,000만 원이 비교사례 대비 상당히 높은 수준임을 나타냅니다. 감점 사유는 주로 층구간 차이로 인한 것이며, 인접한 층이라 할지라도 미세한 가격 차이를 유발할 수 있습니다.
성현마을반도유보라 아파트는 637세대의 안정적인 단지 규모와 세대당 1.71대의 충분한 주차 공간을 갖추고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 인근에 은행골어린이공원, CU 편의점, 단국대학교 치과대학 죽전치과병원, 성현어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 용적률이 199.25%로 법정 상한 300% 대비 100.75%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 사업 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 좋습니다.
용인시 수지구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 인근 죽전동에 72세대의 도시형생활주택 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 용인시의 대규모 개발 호재는 장기적인 성장 잠재력을 제공하지만, 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 현재 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
보류