매물 유형: 아파트
분석 번호: 6904
종합 리스크 점수: 57점
성현마을광명샤인빌 아파트는 준공 21년차 단지로, 용인시 수지구의 전반적인 시장 상승세와 함께 매매수급동향이 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 학교와 공원이 위치하여 주거 환경은 양호하나, 단지 규모가 크지 않고 재건축 연한이 아직 남아있어 단기적인 개발 이익 기대는 어렵습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 4억 2,994만 원 ~ 최고 5억 724만 원)의 중앙값인 4억 8,135만 원과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위 내에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 6건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수 90점 이상으로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 3건은 100점 사례로, 대상 매물과 면적, 용도지역, 거리 등 주요 조건이 동일합니다. 층구간 감점(-10점)을 받은 사례들은 대상 매물(1층)과 층수 차이(14층, 10층, 6층)로 인해 보정되었으며, 이러한 보정 과정을 거쳐 제시된 환산 총액은 대상 매물의 가치를 합리적으로 반영하고 있습니다.
성현마을광명샤인빌은 인근에 현암고등학교 등 학교가 위치하고 완장어린이공원과 같은 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 양호합니다. 용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 단지 규모가 크지 않아 향후 시세 상승 견인력은 주변 대단지에 비해 제한적일 수 있습니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 119.87%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축 잠재력은 있으나, 현재로서는 리모델링 검토 단계에 머무를 것으로 예상됩니다.
용인시 수지구는 전반적으로 매매 시장이 상승세를 보이고 있으며, 미분양 물량 감소 및 거래량 증가 등 긍정적인 신호가 많습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 1층이라는 특성과 준공 21년차라는 점을 고려할 때, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 용인시의 반도체 클러스터 등 광역 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.
매수