매물 유형: 아파트
분석 번호: 6897
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 용인시 수지구 진산마을삼성5차 아파트로, 매매 시장의 전반적인 상승세와 지역 내 높은 거래 활성도를 보이고 있습니다. 단지 자체의 준공연도와 세대수 등을 고려할 때 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 판단됩니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 향후 예정된 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 17억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 12억 4,165만 원 ~ 최고 14억 1,828만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 크게 상회하는 금액으로, 현재 시장 상황에서 다소 고평가되었을 가능성이 있습니다. 매수 시 신중한 접근이 필요해 보입니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 진산마을삼성5차 단지 내 거래이며, 전용면적 155.3283㎡로 유사도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 4월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수를 적용하여 현재 가치로 환산되었으며, 보정 후 대입 총액은 12억 4,165만 원에서 14억 1,828만 원 범위로 산출되었습니다. 특히, #1 사례(2026년 4월, 4층)는 13억 1,266만 원으로, 대상 매물과 동일한 층수에 가장 최근 거래이며, #3 사례(2026년 2월, 5층)는 14억 1,828만 원으로 가장 높은 대입 총액을 보였습니다.
진산마을삼성5차는 773세대의 중형 단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 수지구청역이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 투자 가치 측면에서는 가격 적정성 검토가 필수적입니다.
준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아 있습니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 먼저 고려해볼 수 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 주변 개발 사업 고시 현황을 볼 때 지역 개발 압력은 존재합니다. 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
용인시 수지구의 아파트 매매가격지수와 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망을 나타냅니다. 지역 내 미분양 물량 감소도 긍정적인 신호입니다. 그러나 죽전동 도시형생활주택 등 향후 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상하며, 매수 시에는 가격 협상을 통해 적정 가치에 근접한 매수를 목표로 하는 것이 바람직합니다.
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