매물 유형: 아파트
분석 번호: 6894
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 동부아파트는 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 풍덕천1동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시 매매가는 유사 사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 8억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7억 5,499만 원 ~ 최고 8억 3,950만 원) 내에 위치하며, 중앙값 7억 9,499만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 시장에서 형성된 유사 단지 및 평형의 가격 범위 내에 있으나, 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형의 거래로 유사도 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 2026년 5월 또는 6월에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.001이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 첫 번째 사례는 2026년 6월 7층 7억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 8,499만 원입니다. 제시 매매가 8억 1,000만 원은 이 스펙트럼 내에 위치합니다.
동부아파트는 수지구청역 준역세권(도보 10분)에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 풍덕천동은 지역 내 거래 활성도가 높은 핵심 지역입니다. 31년 된 단지로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 낮은 주차대수와 풍덕천1동의 인구 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 210.27%로 법정 상한 300% 대비 89.73%p의 용적률 갭이 있어 재건축 또는 리모델링 사업 추진에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 용인도시관리계획 변경 고시 등 개발 사업이 진행 중인 점도 긍정적입니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 삼성 및 SK의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 내 대형 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 풍덕천1동의 인구 감소 추세는 잠재적인 하방 압력으로 작용할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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