매물 유형: 아파트
분석 번호: 6880
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 용인시 기흥구 신동백아이파크 아파트로, 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요 또한 우세합니다. 어정역 역세권 입지로 교통 접근성이 양호하나, 준공 19년차로 재건축 가능성은 낮습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,571만 원에서 6억 4,998만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 수준을 넘어선 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 9,498만 원, #2 사례는 2026년 4월 6층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 4,571만 원, #3 사례는 2026년 6월 4층 거래로 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 6억 4,998만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
본 매물은 어정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 제시된 매매가가 비교사례 기반의 적정 가치 스펙트럼을 크게 상회하고 있어 가격적 메리트가 낮습니다. 준공 19년차로 재건축 가능성이 낮고, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 투자 가치를 저해하는 요인입니다. 현재 시점에서는 투자 매력이 높지 않은 것으로 판단됩니다.
신동백아이파크는 2007년에 준공되어 현재 19년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아 있어 단기간 내 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 179.96%로 법정 상한 250% 대비 약 70%p의 여유가 있으나, 이는 재건축 사업성을 판단하는 여러 요소 중 하나일 뿐이며, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다.
용인시 기흥구의 매매가격지수와 수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 해당 단지의 가격은 이미 시장 평균을 크게 상회하고 있습니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 추가적인 경쟁 압력을 가할 수 있습니다. 단기적인 시세 상승 여력은 제한적이며, 제시된 가격으로는 하락 리스크가 높다고 판단됩니다. 장기적으로는 지역 개발 호재(삼성/SK 반도체 클러스터 등)의 영향을 받을 수 있으나, 본 매물의 가격은 이미 상당 부분 선반영되었을 가능성이 높습니다.
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