매물 유형: 아파트
분석 번호: 6874
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 용인시 기흥구 동백동에 위치한 호수마을자연앤데시앙 아파트로, 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있으나, 비규제지역으로 투자 매력은 유지될 것으로 보입니다. 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 5,264만 원 ~ 최고 5억 19만 원, 중앙값 4억 9,496만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 가장 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.97㎡)의 최근 거래 사례로, 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 이 중 2026년 6월 거래된 동일 단지 8층 84.9791㎡ 매매가는 4억 8,500만 원(보정 후 대입 총액 4억 8,494만 원)이었으며, 20층 84.976㎡ 매매가는 4억 9,700만 원(보정 후 대입 총액 4억 9,696만 원)으로 확인됩니다. 제시된 매매가 5억 3,000만 원은 이들 비교사례의 대입 총액보다 높은 수준입니다.
호수마을자연앤데시앙은 432세대의 중규모 단지로, 세대당 1.13대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 가람공원 등 녹지 공간이 풍부하며, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군으로는 빨간당근어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치하고 있으나, 주요 학교와의 거리는 현장 확인이 필요합니다. 지하철역은 인근에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다.
대상 건물은 2006년 준공되어 현재 20년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 179.1%로 법정 상한 300% 대비 120.9%p의 여유가 있어, 향후 리모델링이나 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 지역입니다. 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 총 553세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량은 감소 추세에 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시세에 중요한 변수가 될 것입니다. 장기적으로는 비규제지역으로서의 투자 매력과 용인시의 지속적인 개발 호재(반도체 메가 클러스터 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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