경기도 용인시 기흥구 동백8로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6872

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 인근 지역에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다. 지역 내 인구 감소 추세도 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한까지 10년이 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 20년차 아파트로 기본적인 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 23.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 35건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 20년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 2,592만 원 ~ 최고 4억 6,428만 원, 중앙값 4억 4,699만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 스펙트럼의 상위권을 크게 상회하는 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점, 면적, 용도지역 보정 계수가 1.000으로 적용되어 대상 매물과 거의 동일한 조건으로 평가되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례(#14, #15)는 8층인 대상 매물과 층 차이가 있어 유사도 90점이 부여되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 2,592만 원에서 4억 6,428만 원 사이에 분포합니다.

심층 분석

백현마을서해그랑블은 482세대의 중규모 단지로, 세대당 1.1대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 주변에 다올(1)공원, CU 동백골드점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 용인세브란스병원 등 의료시설 접근성도 나쁘지 않습니다. 학군으로는 시립백현어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게는 장점이 될 수 있습니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 고평가된 것으로 판단되어, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.

대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년이 경과했습니다. 재건축 가능 연한인 30년까지는 약 10년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 188.94%로 법정 상한 300% 대비 111.06%p의 여유가 있어 장기적으로는 개발 잠재력이 존재하지만, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.

용인시 기흥구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향도 수요 우세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 동백1동의 인구 감소 추세와 '영통역자이 프라시엘', '상하동 라포레어정' 등 553세대의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히, 신규 아파트의 입주 시점에 맞춰 주변 단지의 가격 조정이 발생할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재가 존재하나, 대상 단지에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 제시 매매가는 시장의 평균적인 가치 스펙트럼을 상회하므로, 향후 시장 변동성에 대한 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 상태를 점검해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 세대당 1.1대 주차 비율이 실질적으로 충분한지 파악해야 합니다.
관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 수선유지비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
인근 부동산 중개업소나 주민 커뮤니티를 통해 해당 동·호수의 층간 소음, 누수 이력, 이웃 간 분쟁 여부 등 거주 환경 관련 정보를 확인해야 합니다.
대상 매물의 내부 마감재 및 설비(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 상태를 직접 확인하고, 필요 시 전문가의 점검을 받아 보수 또는 교체 비용을 예상해야 합니다.
향후 예정된 '영통역자이 프라시엘' 및 '상하동 라포레어정' 등 신규 공급 단지의 정확한 입주 시기와 분양가, 그리고 대상 단지와의 거리 등을 파악하여 경쟁 심화 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류