매물 유형: 아파트
분석 번호: 6865
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로, 용인시 기흥구 마북동의 꾸준한 인구 유입과 매매가격지수 상승 추세 속에서 거래되고 있습니다. 인근 구성역(수인분당선, GTX-A 예정)과의 접근성이 양호하며, 용적률 여유가 있어 향후 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 신규 공급 물량과 단지 내 거래 스펙트럼을 고려하여 가격 적정성을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
제시 매매가 8억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,078만 원에서 8억 7,456만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 상승하는 시장 분위기와 대상 매물의 층수(11층)를 고려할 때, 시장에서 형성될 수 있는 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로, 시점 보정 후 각각 7억 1,996만 원, 7억 1,935만 원, 8억 3,292만 원의 대입 총액을 보였습니다. #4, #5, #6 사례는 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 각각 6억 9,078만 원, 7억 4,485만 원, 8억 7,456만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수(1.000~1.041)가 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변동이 반영되었습니다.
연원마을삼성쉐르빌은 세대당 2.4대의 높은 주차 비율과 316세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 구성중학교가 인접해 학군이 양호하며, 구성역(수인분당선) 및 GTX-A 구성역(예정)과의 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높습니다. 용인시 기흥구 마북동의 꾸준한 인구 유입과 매매가격지수 상승 추세는 투자 가치를 뒷받침합니다.
준공 24년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 192.99%로 법정 상한 300% 대비 107.01%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전세 시장 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 인근에 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 예정 물량이 있으나, 마북동의 지속적인 인구 증가와 구성역 GTX-A 개통 등 교통 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전반적으로 안정적인 성장세를 기대할 수 있으나, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼의 상위권에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류