매물 유형: 아파트
분석 번호: 6862
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 17년차 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 시장 수요가 꾸준합니다. 특히 마북동은 기흥구 내에서 거래 활성도 4위를 기록하며 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 재건축 연한까지는 상당한 기간이 남아있습니다.
제시 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 5,814만 원에서 6억 6,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 매물의 층수 등을 고려할 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으나, 매수자의 선호도에 따라 충분히 수용 가능한 범위로 보입니다.
비교사례 #1은 마북동 동일 단지 11층, 128.9718㎡ 면적으로 2026년 5월 6억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 6,499만 원입니다. 비교사례 #2는 마북동 동일 단지 12층, 128.9718㎡ 면적으로 2026년 3월 6억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 5,814만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 유사 층으로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.
대상 아파트는 마북동 내에서 활발한 거래가 이루어지는 단지에 속하며, 인구 증가 추세와 시장 지수 상승세가 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 재건축 가능성이 낮다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 단지 내 기본적인 생활 편의시설과 학교 접근성은 양호합니다.
교동마을마북이편한세상은 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아있습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 51%p의 여유가 있으나, 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 시점이며, 단기적인 재건축 또는 리모델링 가능성은 낮습니다.
용인시 기흥구의 전반적인 부동산 시장은 매매, 전세, 월세 모두 상승 추세를 보이며 긍정적인 전망을 유지하고 있습니다. 마북동의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근 신규 공급 물량의 입주 시점에 따라 일시적인 공급 과잉 및 가격 조정 가능성이 존재합니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 교통망 개선 여부에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류