매물 유형: 아파트
분석 번호: 6857
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 용인시 기흥구 마북동에 위치한 24년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 환경에 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재와 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력과 함께 경쟁 요인도 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로 보이나, 단지 내 동일 평형 거래가 다수 존재하여 시장 가치를 반영하고 있습니다. 재건축 연한이 6년 남았고 용적률 여유가 있어 향후 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 9,999만 원에서 5억 7,612만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 1억 원 이상 높은 가격으로, 시장의 기대감이나 특정 매물의 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(교동마을쌍용) 내 동일 평형(전용면적 133.73㎡) 거래 건으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~6번 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외에 추가 감점이 없으며, 7~11번 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 유사도를 보였습니다. 비교사례들의 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역이며, 시점 보정 계수 1.022가 적용되어 현재 시점의 가치를 반영했습니다. 모든 사례가 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 이처럼 높은 유사도의 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 시장 가치를 신뢰성 있게 반영하고 있습니다.
교동마을쌍용 아파트는 340세대의 중규모 단지로, 세대당 1.92대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 마북동은 용인시 기흥구 내에서 거래 활성도가 높은 지역 중 하나로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 숲속향기생태어린이집 등 5개의 학교 시설이 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전반적으로 단지 경쟁력은 양호하나, 교통 인프라는 개선이 필요합니다.
본 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 6년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 논의가 활발해질 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 199.02%로 법정 상한 300% 대비 101%p의 여유가 있어, 재건축 추진 시 사업성이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 정책 방향 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 용인 기흥역세권2 도시개발사업, 동백어정지구 및 마북1지구 지구단위계획 변경 등 지역 내 다수의 개발 호재가 중장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 삼성과 SK의 반도체 메가 클러스터 투자 등 광역적인 개발 이슈도 용인 지역에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근에 553세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 지역 개발 호재와 수요 증가에 힘입어 긍정적인 미래 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
보류