매물 유형: 아파트
분석 번호: 6856
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 교동마을동양파라곤은 용인시 기흥구 마북동에 위치한 16년차 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 층별 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 7억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 6,007만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 가치보다 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 13층 167.52㎡ 매물로, 2026년 1월에 7억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 도로 조건이 동일하며, 시점 보정 계수 1.041을 적용하여 7억 6,007만 원으로 보정되었습니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 신뢰도 B등급(55점/100)으로 평가되었습니다. 이는 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 데 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구 마북동에 위치하며, 지역 내 활발한 거래량과 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있어 기본적인 투자 가치는 양호합니다. 제시된 매매가가 비교사례 기반 추정 비준가보다 낮아 가격적 메리트가 있으며, 이는 매수자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인근 신규 아파트 공급에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
교동마을동양파라곤은 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 227.16%로 법정 상한 250% 대비 22.84%p의 갭이 존재하여 수직 증축 리모델링의 잠재적 여지는 있으나, 단지 규모와 사업성을 종합적으로 판단해야 합니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 마북동의 꾸준한 인구 증가는 실거주 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 인근 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 용인시의 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 구체적인 파급 효과는 시간을 두고 지켜봐야 합니다.
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