매물 유형: 아파트
분석 번호: 6851
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 양호합니다. 용인시 기흥구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 1층 매물 특성과 인근 신규 공급 예정 물량을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,121만 원에서 5억 8,127만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 약 4,873만 원 ~ 6,879만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 상위권 범위에 해당하며, 시장 기대감이 일부 선반영되었을 가능성이 있습니다.
비교사례 7건은 모두 하마비마을동부 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1, #2, #3 사례는 5층 매물로 유사도 100점이며, 각각 2026년 5월, 3월, 1월에 거래되었습니다. 이들의 보정 후 대입 총액은 5억 6,121만 원 ~ 5억 7,057만 원입니다. #4, #5, #6, #7 사례는 6층, 8층, 15층, 16층 매물로 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 6,632만 원 ~ 5억 8,127만 원입니다. 전반적으로 1층 매물인 대상지에 비해 높은 층의 거래 사례들이 더 높은 가치를 보정받았습니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구의 상승하는 시장 분위기 속에서 재건축 연한 도래가 임박하여 투자 가치가 존재합니다. 단지 규모는 중규모이나, 주변에 롯데슈퍼프레시 언남점 등 생활 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라는 양호합니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 동일숲나래어린이집 등 학교 시설이 있어 학군 경쟁력은 보통 수준입니다.
하마비마을동부 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년 경과했습니다. 재건축 연한 30년까지 2년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 240.53%로 법정 상한 300% 대비 59.47%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역의 개발 호재 뉴스 및 용인시의 재선 시장의 반도체 클러스터 구축 의지 등은 장기적인 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 형성하고 있습니다. 미분양 물량 감소 추세와 지역 내 활발한 거래량은 긍정적인 시장 전망을 뒷받침합니다. 다만, 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다. 대상 매물은 재건축 연한 도래가 임박했다는 점에서 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있으나, 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
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