매물 유형: 아파트
분석 번호: 6848
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한에 근접하고 있으나 아직 5년이 남아 개발 잠재력은 낮은 편입니다. 최근 매매가격지수는 상승 추세이며 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 공급 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 9,691만 원 ~ 최고 6억 2,352만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 6억 2,262만 원에 근접한 수준입니다. 이는 시장에서 형성된 유사 매물의 가치와 비교했을 때 합리적인 범위에 해당합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며 전용면적도 유사하여 높은 유사도(100점)를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 6억 1,700만 원에 거래된 2층 매물로, 시점 보정 후 6억 2,352만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 5억 8,500만 원에 거래된 1층 매물로, 시점 보정 후 5억 9,691만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 5억 9,800만 원에 거래된 2층 매물로, 시점 보정 후 6억 2,262만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 1,011세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 학군 및 교통 접근성은 주변 시설 요약에 따르면 학교와 공원이 인접해 있어 주거 환경은 양호하나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율은 보합세를 보이며, 적정 전세 평균가 3억 6,500만 원 대비 매매가 6억 2,000만 원은 58.9% 수준으로, 갭투자 시 주의가 필요한 구간입니다.
대상 건물은 준공 25년차로, 재건축 연한인 30년까지는 5년이 남아 있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 또한, 현재 용적률이 법정 상한을 크게 초과하고 있어 재건축을 통한 사업성 확보가 어려울 것으로 판단됩니다. 리모델링 추진 가능성은 있으나, 이에 대한 단지 내 논의나 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
용인시 기흥구는 삼성전자 및 SK하이닉스 등 반도체 클러스터 관련 개발 호재가 지속적으로 언급되고 있어 장기적인 관점에서는 성장 잠재력이 있습니다. 그러나 단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 불안정성이 존재할 수 있습니다. 현재 매매가는 시장 시세와 적정 수준으로 평가되나, 향후 공급 물량 소화 여부와 거시경제 환경 변화에 따라 시세 변동 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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