매물 유형: 아파트
분석 번호: 6842
종합 리스크 점수: 68점
대명레이크빌 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남아있으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 최근 용인시 기흥구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 인근 지역의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 영통역자이 프라시엘 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 3억 6,499만 원 ~ 최고 4억 2,689만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(2026.5, 18층, 0만 원)의 데이터가 불완전하여 고층 시세가 낮게 산정된 점을 감안할 필요가 있습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 시장 가격을 충분히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
비교사례 14건 중 유사도 100점인 #1 사례(영덕동, 2026.3 거래, 18층)의 보정 후 대입 총액은 4억 816만 원입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 대부분 2026년 5~6월에 거래된 동일 단지 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 8,499만 원에서 4억 1,999만 원 사이에 분포합니다. 특히 #2, #4, #6 사례는 4억 1,999만 원으로 높은 대입 가치를 보였습니다. 제시 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다.
대명레이크빌은 용인시 기흥구 영덕동에 위치하며, 인근에 초롱유치원 등 학교 시설과 영덕숲자람터근린공원 등 공원 시설이 있어 주거 환경이 양호합니다. 최근 용인시 기흥구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 199.63%로 법정 상한 300% 대비 100.37%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력이 보통 수준으로 판단됩니다.
용인시 기흥구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 인구도 증가하고 있어 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 특히 삼성전자 등 대기업 투자 소식과 반도체 메가 클러스터 구축 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 영통역자이 프라시엘 등 신규 공급 물량의 영향과 금리 변동 추이에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수