매물 유형: 아파트
분석 번호: 6836
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 용인시 기흥구 보라동에 위치하며, 최근 6개월간 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 동일 단지 내 유사 평형의 매매 사례가 다수 존재하여 가격 판단의 신뢰도가 높습니다. 다만, 인근에 영통역자이 프라시엘, 상하동 라포레어정[GH매입임대] 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 499만 원에서 4억 7,374만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중에서도 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 14건 모두 대상 매물과 동일 단지인 한보라에듀포레의 거래 사례이며, 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래입니다. 모든 사례가 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 예를 들어, 2026년 5월에 거래된 동일 단지 4층 84.99㎡ 매매가는 4억 2,000만 원이었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 1,960만 원입니다. 2026년 5월에 거래된 동일 단지 5층 84.99㎡ 매매가는 4억 3,800만 원이었고, 보정 후 대입 총액은 4억 3,758만 원입니다. 이처럼 유사한 조건의 거래가 활발하게 이루어지고 있어 가격 판단의 근거가 명확합니다.
대상 아파트는 용인시 기흥구 보라동에 위치하며, 보라중학교가 인접해 학군 접근성이 양호합니다. 단지 자체의 규모와 주차 환경은 안정적이며, 최근 지역 매매가격지수 상승 추세는 긍정적인 투자 요인으로 작용합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 최고가 범위를 상회하는 수준으로, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축이 불가하며, 리모델링 가능성은 단지 주민들의 의견 수렴과 사업성 검토가 필요합니다. 용적률 갭은 120%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
용인시 기흥구는 매매 및 전세 시장이 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 가져올 수 있으며, 이는 기존 아파트의 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향을 미 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 현재 제시 매매가는 다소 높게 평가되어 있어, 향후 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류