경기도 용인시 처인구 경안천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6772

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

본 매물은 31년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용인시 처인구의 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 둔전역이 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 재건축 연한 도달 및 지역 내 다양한 개발 사업 고시로 인한 긍정적인 규제 전망
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 부재로 정확한 판단은 어려우나, 31년 경과된 건물로 노후화 진행 가능성 있음
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 둔전역 에버라인 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.8% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,104만 원에서 2억 35만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단부에 가까워 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지(인정프린스2) 내 동일 평형(59.4㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 2026년 5월 거래의 경우 1.000, 2026년 3월 거래의 경우 1.006, 2026년 2월 거래의 경우 1.005, 2026년 1월 거래의 경우 1.012가 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다. 이 보정 과정을 통해 산출된 대입 총액은 최저 1억 8,104만 원에서 최고 2억 35만 원 사이의 스펙트럼을 형성하고 있습니다.

심층 분석

인정프린스2 아파트는 둔전역 에버라인 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 유림동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요가 뒷받침될 가능성이 높습니다. 31년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익률에는 변동성이 있을 수 있습니다.

준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 286.23%로 법정 상한 300% 대비 13.77%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성이 아주 높지는 않지만, 용인시 처인구 내 다양한 도시개발사업 및 산업단지 조성 계획 등 지역 개발 호재와 맞물려 재건축 추진 동력이 생길 수 있습니다. 다만, 실제 재건축까지는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

용인시 처인구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 둔전역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 가지고 있습니다. 또한, 용인 반도체클러스터 등 지역 내 굵직한 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성에 대비해야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 층의 일조량, 조망권, 소음(특히 둔전역 인근) 등 현장 환경을 직접 확인해야 합니다.
세대당 주차대수가 0.59대로 부족하므로, 실제 주차 가능 여부와 불편 정도를 확인해야 합니다.
31년 경과된 건물인 만큼, 내부 마감재 및 설비 노후화 상태, 누수 흔적 여부를 반드시 확인해야 합니다.
재건축 추진 가능성을 확인하기 위해 단지 내 주민들의 재건축 의사 및 진행 상황을 파악해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 점검해야 합니다.
인근 예정된 신규 아파트 공급 물량(용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등)이 향후 시세에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

매수