경상북도 울릉군 울릉읍 도동리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6715

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

본 매물은 울릉공항 배후 주거개발 후보지이자 개발촉진지구에 위치하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 특히 법정 용적률 대비 현재 활용률이 매우 낮아 향후 개발 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 대비 제시가가 매우 높아 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 사방지 지정 및 해제, 산림보호구역 지정 등 규제 변동성이 있어 개발 계획 수립 시 추가 확인이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 울릉공항 배후 주거개발 후보지 및 개발촉진지구 지정으로 인한 개발 호재가 크나, 급경사 지형 및 사방지 지정 해제/지정 등 규제 변동성이 존재합니다.
개발 잠재력: 7점 — 법정 용적률 200% 대비 현재 0.81%로 용적률 갭이 199.19%p에 달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 울릉공항 및 도동항 인접으로 배후 주거지 개발 가능성이 큽니다.
환금성: 8점 — 울릉읍 도동리는 지역 내 거래량 2위로 환금성이 우수하며, 지가지수 상승 추세 및 토지거래 필지수 보합세로 안정적인 시장 흐름을 보입니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(19억 7,531만 원 ~ 32억 3,232만 원) 대비 제시가 78억 원은 매우 높은 수준입니다. 개발 호재가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
건물 노후도(사진): 6점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵습니다. 건축물대장상 2016년 준공된 10년차 창고시설로, 토지 매매에 있어 건물 자체의 노후도는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 78억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 약 19억 7,531만 원에서 32억 3,232만 원과 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 울릉공항 배후 주거개발 후보지, 개발촉진지구 지정 등 미래 개발 호재가 상당 부분 가격에 선반영된 것으로 해석됩니다. 투자자는 이러한 개발 잠재력과 현재 가격의 괴리를 면밀히 분석해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 각 사례의 특성 설명은 불가합니다.

심층 분석

울릉군은 울릉공항 건설 및 관광 활성화 정책으로 인해 장기적인 개발 기대감이 높은 지역입니다. 특히 대상 토지는 울릉공항 배후 주거개발 후보지로 언급되어 미래 가치 상승 여력이 충분합니다. 그러나 현재 제시가는 공시지가 배율 추정 가격을 크게 상회하고 있어, 이미 상당한 미래 가치가 선반영된 것으로 보입니다. 투자자는 개발 계획의 구체화 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

토지 형상이 부정형이고 지형이 급경사라는 점은 개발 시 토목 공사 비용 증가 및 설계 난이도 상승으로 이어질 수 있는 물리적 하자 리스크입니다. 또한, 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 접근성 문제가 발생할 수 있으며, 이는 개발 효율성을 저해할 수 있습니다. 건축물대장상 10년 된 창고시설이 존재하나, 토지 매매에 있어 건물 자체의 물리적 하자는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 울릉군의 지가지수는 상승 추세이나, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률, 지역별 지가변동률 모두 보합세를 보이고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 시장의 전반적인 활기가 둔화될 수 있습니다. 그러나 울릉공항 개항 및 개발촉진지구 지정 등 굵직한 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서는 상승 잠재력이 있습니다. 단기적으로는 시장의 관망세가 이어질 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

토지 경사도에 따른 실제 개발 가능 면적 및 토목 공사 비용을 상세히 확인해야 합니다.
도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있으므로, 실제 차량 진입 및 건축 자재 운반 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
울릉공항 배후 주거개발 후보지 및 개발촉진지구 지정에 대한 구체적인 개발 계획 및 진행 상황을 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
최근 사방지 지정 및 해제, 산림보호구역 지정 등 규제 변동이 잦으므로, 대상 토지에 적용되는 최신 토지이용규제 현황을 정확히 파악해야 합니다.
부정형 토지 형상으로 인한 건축 설계 및 인허가 과정에서의 제약 사항을 전문가와 상담하여 확인해야 합니다.
현재 건축물(창고시설)의 철거 또는 재활용 가능성 및 관련 비용을 검토해야 합니다.

최종 판정

보류