매물 유형: 아파트
분석 번호: 6713
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물인 위례포레자이는 준공 5년차 신축 아파트로, 하남시의 활발한 개발 호재와 함께 미래 가치가 높게 평가됩니다. 매매가격지수 및 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 16억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 10억 276만 원에서 최고 14억 9,457만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 14억 8,027만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 미래 가치에 대한 기대감이 선반영된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 학암동 위례포레자이 8층 101.8115㎡로 2026년 4월 10억 5,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과의 면적 차이로 인해 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 1.014를 적용하여 10억 276만 원으로 보정되었습니다. #2 비교사례는 학암동 위례포레자이 4층 101.8115㎡로 2026년 4월 15억 5,000만 원에 거래되었습니다. 역시 면적 차이로 10점 감점되었고, 시점 보정 계수 1.014를 적용하여 14억 8,027만 원으로 보정되었습니다. #3 비교사례는 학암동 위례포레자이 7층 101.8115㎡로 2026년 3월 15억 5,000만 원에 거래되었습니다. 면적 차이로 10점 감점되었고, 시점 보정 계수 1.024를 적용하여 14억 9,457만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
위례포레자이는 5년차 신축 아파트로 우수한 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.87대의 넉넉한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 높습니다. 하남시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 위례동은 인구 증가율이 15.1%로 매우 높아 실거주 수요가 풍부합니다. 주변에 시립위례포레자이어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치해 학군 경쟁력도 양호합니다. 하남시 전반의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 투자 가치가 긍정적으로 평가됩니다.
위례포레자이는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 199.976%로 법정 상한 300% 대비 100.024%p의 여유가 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 단기적인 관점에서는 재건축을 통한 투자 이익은 기대하기 어렵습니다.
하남시는 '경기도 규제 합리화 최우수상'을 수상하며 첨단산업 유치 기반을 마련하고 있으며, GTX-D 노선 추진, 미사섬 '국가정원-K컬처 성지' 조성, K-스타월드 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 미래 성장 잠재력이 매우 높습니다. 이러한 개발 사업들은 지역의 인구 유입과 경제 활성화에 기여하여 장기적으로 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 단기적인 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류