매물 유형: 토지
분석 번호: 6666
종합 리스크 점수: 43점
본 토지는 경상북도 의성군 단촌면 하화리에 위치한 농림지역 토지로, 평지 지형에 고속도로IC 및 면소재지 인근으로 접근성이 양호합니다. 농업진흥구역 등 개발 제한이 있으나, 인근에 창고 및 단독주택 신축 허가 이력이 있어 제한적인 개발 가능성은 있습니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다. 지역 내 토지 거래 활성도는 보통 수준이나, 최근 토지 거래 필지수 하락 추세는 유의해야 할 요소입니다.
비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 4,562만 원에서 6,843만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 사용자 제시 매매가 9,500만 원은 이 추정 가격 범위의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 인근 고속도로IC 인접, 면소재지 인근, 지방도 및 농로 접면 등 접근성 우수 요인이 가격에 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었습니다.
의성군 단촌면 하화리 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발을 통한 직접적인 경제적 이익 창출에는 한계가 있습니다. 그러나 고속도로IC 인접 및 면소재지 인근이라는 입지적 장점은 농산물 유통 및 접근성 측면에서 긍정적입니다. 의성군 전체 인구는 소폭 감소 추세이나, 미분양 주택이 0세대인 점은 주택 시장의 안정성을 보여줍니다. 다만, 토지 거래 필지수 감소는 전반적인 토지 시장의 활성도 둔화를 시사하므로 투자 시 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
제공된 정보에 따르면 토지 경사도가 없는 평지이며, 특별한 물리적 하자는 확인되지 않습니다. 다만, 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 실제 진입로 확보 및 활용에 대한 현장 확인이 필요합니다. 농업진흥구역 내 토지이용계획 제한은 개발 행위에 대한 주요 리스크 요인입니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 의성군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 인근에 도로 개설 및 군관리계획 변경 등의 개발 사업 고시가 있으나, 대상지에 직접적인 대규모 개발 호재로 작용하기에는 불확실성이 존재합니다. 따라서 단기적인 시세 급등보다는 현 수준을 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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