매물 유형: 토지
분석 번호: 666
종합 리스크 점수: 65점
준공업지역 내 양호한 토지 형상과 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 제시가는 실거래 기반 비준가격 스펙트럼 대비 높은 수준이며, 인구 감소 추세와 복합적인 토지 이용 규제는 리스크 요인입니다.
제시가 26억 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 12억 1,045만 원 ~ 최고 16억 7,134만 원, 중앙값 16억 7,134만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 인근 실거래가 대비 높은 가격으로, 미래 개발 가치나 잠재적 용도 변경 가능성이 상당 부분 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 준공업지역 내 공장용지입니다. #1 사례(사상구 삼락동 3**, 2023.12 거래)는 유사도 91점으로, 보정 후 대입 총액은 16억 7,134만 원입니다. #2 사례(사상구 덕포동 2**, 2025.3 거래)는 유사도 84점으로, 보정 후 대입 총액은 12억 1,045만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하며, 시점 및 면적, 입지 요인 등이 보정되었습니다.
대상지는 준공업지역으로 공장 및 산업시설 용도로 활용도가 높습니다. 용적률 여유가 있어 증축 또는 재건축을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 모라역 역세권 입지는 물류 이동 및 직원 통근에 유리하며, 주변에 다양한 편의시설이 있어 사업 운영에 긍정적입니다. 그러나 제시가가 실거래 기반 비준가격 스펙트럼을 크게 상회하는 점은 투자 수익성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
건물 준공일이 2022년 3월 23일로 4년밖에 되지 않아 물리적 노후도는 낮은 편입니다. 일반철골구조에 (철근)콘크리트 지붕으로 견고하게 건축되었으며, 내진설계가 적용되어 안전성도 확보되어 있습니다. 주차는 옥외 3대가 가능하며 엘리베이터가 1대 설치되어 있어 편의성도 갖추고 있습니다.
부산 사상구는 최근 '더샵 리오몬트' 1,305세대 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 주택 시장에는 경쟁 심화가 예상되나, 대상지는 공장용지로 직접적인 영향은 제한적입니다. 준공업지역의 특성상 산업단지 재생 및 기업 투자 유치 등의 개발 호재가 지속적으로 발생하고 있으며, 인근 지역의 용도변경 사례는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 삼락동 인구 감소 추세와 복합적인 토지 이용 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 향후 6개월 시세는 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있어, 급격한 변동보다는 보합 또는 완만한 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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