매물 유형: 토지
분석 번호: 6642
종합 리스크 점수: 62점
본 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역의 용도변경 사례는 향후 상업화 가능성을 시사하며 자산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 다소 높은 수준으로, 미래 가치에 대한 선반영이 이루어진 것으로 판단됩니다. 현재 시장은 보합세이나, 개발 호재 및 인구 동향을 고려할 때 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
제시 매매가 3억 4,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 2억 3,035만 원 ~ 최고 2억 3,035만 원 범위의 상단에 위치하며, 중앙값 2억 3,035만 원을 크게 상회합니다. 이는 미래 개발 가치 또는 잠재적 용도변경 가능성이 가격에 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 천안시 동남구 구룡동 7**에 위치하며, 2026년 3월에 32,000만 원에 거래된 335.7㎡ 규모의 제2종일반주거지역 '대'지입니다. 대상지와의 거리는 937m로 비교적 근접하며, 시점은 3개월 전으로 최신성을 확보하고 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로 대상지의 제1종일반주거지역과 차이가 있어 감점 요인으로 작용했습니다. 면적 보정 계수 1.023이 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 용도지역 변경 호재로 인해 1.021의 호재 보정 계수가 추가 적용되었습니다. 최종 보정 후 대상지 면적에 대입한 총액은 2억 3,035만 원입니다.
천안시 동남구는 지가지수 상승세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 가계대출금리는 4.46%로 유지되고 있으며, 지역 미분양 세대는 감소 추세입니다. 대상지는 제1종일반주거지역으로 상가건물, 원룸, 단독주택 등 다양한 용도로 개발 가능성이 높습니다. 특히 인근 지역의 용도변경 사례는 향후 상업화 가능성을 시사하며, 이는 장기적인 투자 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 실거래 기반 비준가격 대비 높은 수준이므로, 개발 계획 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.
토지 형상이 정방형이고 지형이 평지이며 중로한면에 접해 있어 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하 매설물 여부, 지반 상태, 주변 환경으로 인한 소음/진동 등 현장 확인이 필요한 부분이 있습니다. 사진이 제공되지 않아 시각적인 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
천안시 동남구의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 및 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 특히, 대상지 인근에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업지역으로의 전환 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상향에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 현재 제시 매매가는 이러한 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 보이므로, 신중한 접근이 필요합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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