경기도 하남시 신우실로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6629

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 5년차의 신축 단지로, 하남시의 다양한 개발 호재와 함께 미래 가치가 높게 평가됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세이며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 하남시의 규제 합리화 최우수상 수상 및 첨단산업 유치 기반 마련 소식, K-스타월드 조성 등 지역 개발 호재가 많아 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 5년차 신축 아파트로, 사진상으로 볼 때 건물 노후도는 매우 양호할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 10.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 13건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 13.3% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 14억 원은 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 12억 2,389만 원 ~ 최고 12억 8,803만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 1억 1,000만 원 ~ 1억 7,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 잠재적 호재가 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 3건 모두 대상지와 동일 단지, 동일 면적의 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 12억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 12억 6,775만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 13층 12억 7,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 12억 8,803만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 18층 11억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 12억 2,389만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수(1.014~1.037)가 적용되어 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다.

심층 분석

감일금강펜테리움센트럴파크는 준공 5년차의 신축 아파트로, 하남시 감일동 지역의 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재(K-스타월드, 규제 합리화 등)에 힘입어 투자 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 추가 상승 여력과 매수 시점을 신중하게 고려할 필요가 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다.

준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 갭은 150.5%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.

하남시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 하남시의 첨단산업 유치 및 K-컬처 성지 조성 등 대규모 개발 사업들이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매가 대비 전세가 비율이 하락 추세이므로 전세 시장의 변동성에 대한 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 층수 및 향을 확인하여 고층 프리미엄 여부를 판단해야 합니다.
단지 내 주차장 이용의 편리성 및 실제 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
관리비 내역 (특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
단지 주변의 소음원(도로, 상가 등) 유무와 정도를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
세대 내부 마감재 상태, 수리 필요 여부 등 실제 거주 환경을 점검해야 합니다.
인근 학교 및 학원가 접근성 등 자녀 교육 환경을 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

보류