경상북도 칠곡군 북삼읍 어로리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6606

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 위치하여 전원주택 및 텃밭 용도로 적합하며, 건축 허가에 용이한 장점이 있습니다. 주변에 광역철도 및 산업단지 조성 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 비교사례 부족으로 인한 가격 적정성 판단의 한계는 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 건폐율 40% 적용 가능하며, 주변에 광역철도 및 산업단지 관련 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역으로 건축 가능하며, 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 용이합니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 100% 대비 개발 여지가 있습니다.
환금성: 6점 — 북삼읍 어로리는 지역 내 거래량 9위로 보통 수준의 환금성을 보입니다. 순수토지 거래 필지수 동향이 하락 추세인 점은 유의해야 합니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위는 6,625만 원 ~ 9,938만 원입니다. 제시가 1억 3,000만 원은 추정 범위의 상단을 초과하는 수준입니다.
입지 우수성: 6점 — 평지에 세로한면(가) 도로접면으로 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 주변에 공원과 어린이집이 있어 주거 환경으로는 양호하나, 대중교통 접근성은 다소 부족합니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 3,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 6,625만 원 ~ 9,938만 원의 상단을 초과하는 수준입니다. 이는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 사용자 제시 특이사항에 '주변에 시세보다 저렴하게 매매'라고 언급되어 있어, 실제 시장 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 따라서 공시지가 배율법을 단독 적용하여 가격을 추정하였습니다.

심층 분석

칠곡군 북삼읍 어로리 지역은 광역철도 조기 착공 건의, 북삼오평일반산업단지 조성 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 순수토지 거래 필지수 및 용도지역별 토지거래량이 하락 추세에 있어 단기적인 투자 수익성은 불확실할 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세이나, 인구 감소는 장기적인 주거 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단을 초과하므로, 가격 협상 여지가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

토지 형상이 부정형인 점은 건축 설계 및 토지 활용 효율성에 다소 제약을 줄 수 있습니다. 도로접면이 세로한면(가)인 점은 접근성 측면에서 아주 우수하다고 보기는 어렵습니다. 지목이 '답'이므로 전용 후 건축이 가능하다고는 하나, 농지전용허가 절차 및 비용을 사전에 확인해야 합니다. 사진이 없어 물리적 하자 여부는 판단 불가합니다.

대상 토지는 계획관리지역 내 위치하며, 주변에 광역철도 및 산업단지 개발 호재가 있어 미래 성장 잠재력이 보통 이상으로 평가됩니다. 특히, '칠곡 군관리계획 결정(경미한 변경)' 등 지역 개발 계획이 지속적으로 발표되고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 토지 거래량 하락은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 도로 접면 현황을 현장에서 확인하여 건축 가능 여부 및 진출입 편의성을 재확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 인입 가능성을 관련 기관을 통해 사전에 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 이력을 확인해야 합니다.
인근 토지의 개발행위허가 이력을 상세히 조사하여 주변 개발 가능성 및 규제 변화 동향을 파악해야 합니다.
전원주택 건축 시 필요한 토목 공사 범위 및 예상 비용을 전문가와 상담하여 총 투자 비용을 정확히 산출해야 합니다.
주변 시세보다 저렴하다는 매도인 주장의 근거를 구체적인 실거래 자료를 통해 검증해야 합니다.

최종 판정

보류