매물 유형: 토지
분석 번호: 6587
종합 리스크 점수: 50점
대상 토지는 제2종일반주거지역 내 단독주택 부지로 적합하며 즉시 건축이 가능하여 개발 잠재력은 양호합니다. 그러나 최근 서귀포시 토지 시장은 거래량 감소와 지가 보합세를 보이며 활성도가 낮은 편입니다. 제시된 매매가 1억 2,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 측면에서 주의가 필요합니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 6,307만 원 ~ 최고 6,307만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 고평가된 것으로 판단되며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 92점의 서귀포시 상효동 1***번지 토지입니다. 이 사례는 2024년 9월에 4,600만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 104만 원입니다. 대상지와 동일한 제2종일반주거지역, '대' 지목을 가지고 있으며, 대상지로부터 48m 거리에 위치하여 입지 유사성이 높습니다. 면적 보정(0.984), 용도 보정(1.000), 도로 보정(1.000), 역세권 보정(1.000), 시점 보정(1.000), 호재 보정(1.000)이 적용되어 최종적으로 대상지에 대한 환산 총액은 6,307만 원으로 산출되었습니다.
서귀포시의 토지 시장은 최근 거래량 하락과 지가 보합세를 보이며 전반적으로 침체된 양상입니다. 인근 지역 미분양 세대수(989세대)가 높은 수준이며, 서귀포 형남6차 아파트(94세대), 리첸시아 표선 IB(50세대) 등 향후 분양 예정 물량이 존재하여 주택 시장의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이는 단독주택 부지로서의 개발 후 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 대비 고평가되어 있어, 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 특성상 지형이 평지이고 사다리형으로 개발에 용이한 형태를 띠고 있어 물리적 하자에 대한 리스크는 낮은 편으로 예상됩니다. 도로접면이 세로한면(가)으로 명시되어 있어 접근성 측면에서도 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 지하 매설물 여부, 지반 상태 등은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 하락 가능성이 높습니다. 최근 6개월간 서귀포시의 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률 또한 지속적으로 마이너스를 기록하고 있습니다. 인근에 서귀포 형남6차 아파트, 리첸시아 표선 IB 등 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 주택 시장의 공급 부담이 토지 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, '제주 제2공항 개발사업 예정지 토지거래허가구역 재지정 및 일부 해제'와 같은 광역 개발 이슈는 장기적인 관점에서 시장에 변동성을 줄 수 있으나, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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