매물 유형: 토지
분석 번호: 6579
종합 리스크 점수: 52점
본 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 사다리형 평지 토지로 개발 활용도가 양호합니다. 광대로에 접해있어 접근성이 뛰어나며, 현재 용적률 대비 법정 상한 용적률 갭이 커서 추가 개발 여력이 충분합니다. 다만, 제시된 매매가 65억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위를 크게 상회하여 가격 적정성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 군공항 이전 호재와 주변 개발 사업은 긍정적 요인이지만, 비행안전구역 규제는 개발에 제약으로 작용할 수 있습니다.
제시가 65억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 18억 7,726만 원 ~ 최고 28억 1,589만 원)를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 미래 개발 가치나 특정 호재가 상당 부분 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 투자 시에는 제시된 가격의 근거와 향후 개발 계획의 실현 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 직접적인 비교사례에 적용되지 않았습니다. 역세권 보정의 경우, 세류역(1호선)이 537m 거리에 위치하여 준역세권에 해당하나, 역세권 범위(500m)를 벗어나 프리미엄은 적용되지 않았습니다.
수원시 권선구는 최근 6개월간 지가지수 보합세와 순수토지 거래 필지수 하락세를 보이며 시장 활성도가 다소 둔화된 모습입니다. 그러나 권선동은 시군구 내 토지 거래량 7위로 일정 수준의 환금성을 유지하고 있습니다. 대상지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 군공항 이전 호재와 용적률 갭(38.32%p)이 커 향후 용도변경 또는 추가 개발 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 특히, 광대로 접면과 평지 지형은 개발 용이성을 높이는 요인입니다. 다만, 제시가 65억 원은 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하므로, 투자 시에는 장기적인 관점에서 개발 계획의 실현 가능성과 규제 완화 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 총 3,105세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 지역 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 준공일이 2021년 4월 29일로 5년밖에 되지 않아 건물 노후도에 따른 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 내진설계는 미적용으로 되어 있으나, 일반철골구조로 건축되어 구조적 안정성은 양호할 것으로 보입니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 도로 접면이 양호하여 특별히 우려되는 부분은 없습니다. 다만, 지하 매설물이나 토양 오염 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
본 토지는 자연녹지지역이라는 규제에도 불구하고, 군공항 이전이라는 강력한 호재와 광대로 접면, 평지 지형이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 용적률 갭이 커서 향후 개발 압력이 높아질 가능성이 있으며, 주변에 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 인구 유입과 지역 활성화가 기대됩니다. 지가지수와 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 꾸준히 상승하고 있어 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술) 규제는 개발에 지속적인 제약으로 작용할 수 있으며, 제시된 매매가가 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하므로 신중한 접근이 필요합니다. 향후 군공항 이전 및 규제 완화가 가시화될 경우 가치 상승의 폭이 클 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합
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