매물 유형: 토지
분석 번호: 6571
종합 리스크 점수: 43점
본 매물은 계획관리지역 내 나대지로 전원주택이나 펜션 부지로 활용하기에 적합한 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 농업진흥지역 해제 등 일부 규제 완화 움직임이 긍정적이나, 도심 중심업무지구(CBD) 외곽의 RURAL 입지이며 도로접면이 불량한 점은 리스크 요인입니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 편이므로, 추가적인 가격 협상 및 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 4,700만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 1,243만 원에서 최고 1,865만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 매도인이 기대하는 미래 가치 또는 특정 용도에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.
비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다.
거창군 가북면의 인구는 최근 4년간 소폭 감소 추세이며, 지역 내 토지 거래 활성도 또한 하락세를 보이고 있습니다. 이는 단기적인 투자 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 전원주택이나 펜션 부지로서의 활용 가치를 고려해야 함을 시사합니다. 농업진흥지역 해제 등 일부 규제 완화는 긍정적이나, 거시경제 지표상 가계대출금리가 4.46%로 유지되고 있어 자금 조달 비용은 다소 부담될 수 있습니다.
토지 형상이 사다리형이고 지형이 완경사이며 도로접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 추가적인 토목 공사 비용이나 도로 확보 비용이 발생할 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 사용자 제시 정보와 서버 데이터 간의 경사도 차이도 현장 확인이 필요한 부분입니다.
거창군 지역은 최근 6개월간 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 인근 주택/아파트 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적이나, 전반적인 시장 활성도는 높지 않습니다. 다만, '농업진흥지역 해제'와 '초지 지역지구 해제' 등은 해당 지역의 개발 용이성을 높여 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. '거창군 농업진흥지역 해제'는 유원지 실시계획 인가에 따른 것으로, 대상 부지의 개발 용이성을 증대시키고 토지 활용 가치를 높일 수 있습니다. '초지 지역지구 지형도면 해제 고시' 또한 토지이용 규제 완화로 개발 및 이용 가능성을 증가시킬 것입니다. 이러한 규제 완화는 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
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