매물 유형: 토지
분석 번호: 6527
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 오산시 청학동에 위치한 제1종일반주거지역 내 토지로, 상가주택 부지로 적합하며 개발 잠재력이 높습니다. 중로각지에 접한 평지 지형으로 건축에 유리하며, 오산시의 꾸준한 인구 증가와 택지지구 개발 호재가 긍정적인 요인입니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의해야 하며, 인근 대규모 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 5억 1,100만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 4억 6,461만 원 ~ 최고 5억 8,984만 원, 중앙값 5억 820만 원)의 중앙값 수준에 위치합니다. 이는 주변 개발 호재 및 토지 특성을 반영한 적정 가격 범위 내에 있으므로, 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 제1종일반주거지역 내 '대' 지목 토지로, 대상 매물과 유사도가 높습니다. #1 유사도 90점 사례는 오산시 청학동 2**에 위치하며 2023년 8월 4억 5,300만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 633만 원이며, 시점 보정 계수 1.0570이 적용되어 대상지 환산 총액은 4억 6,461만 원입니다. #2 유사도 85점 사례는 오산시 청학동 3**에 위치하며 2025년 10월 6억 7,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 803만 원이며, 시점 보정 계수 1.0000이 적용되어 대상지 환산 총액은 5억 8,984만 원입니다. #3 유사도 92점 사례는 오산시 궐동 8**에 위치하며 2024년 7월 5억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 692만 원이며, 시점 보정 계수 1.0228이 적용되어 대상지 환산 총액은 5억 820만 원입니다. 이러한 비교사례들은 면적 보정(1.008), 호재 보정(1.021), 시점 보정(1.027) 등 개별 요인 보정 계수가 적용되어 최종 대입 스펙트럼이 산출되었습니다.
오산시의 꾸준한 인구 증가와 택지지구 개발 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 대상 토지는 상가주택 부지로 적합하여, 신축 후 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 상가 임대 시장의 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 건설공사비지수가 상승 추세에 있어 신축 시 건축 비용 부담이 증가할 수 있습니다.
대상 토지는 '대' 지목의 나대지로 물리적 하자는 없는 것으로 판단됩니다. '평지' 지형으로 토목 공사 시 추가적인 비용 발생 가능성이 낮습니다. 다만, 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
오산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근 택지지구 개발 및 동탄트램 건설 등 다양한 개발 호재가 존재하며, 오산시의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 제1종일반주거지역 내 상가주택 부지로서의 활용 가치가 높아, 향후 개발을 통한 수익 창출 가능성이 기대됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정 및 대규모 주택 공급에 따른 시장 변동성은 주의 깊게 관찰해야 합니다. **[향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음** 근거: 오산시 전체 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 순수토지 거래 필지수 동향이 상승세를 보이고 있습니다. 또한, 인근 지역에 다수의 개발 호재(지구단위계획 변경, 도시개발사업 등)가 진행 중이거나 예정되어 있어 토지 수요를 견인할 가능성이 높습니다. 이러한 시장 활성화 지표들을 종합적으로 고려할 때, 향후 6개월간 시세는 상승할 가능성이 높다고 판단됩니다. ⚠️ 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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