경상남도 김해시 진례면 시례리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6476

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하여 전원주택 건축에 적합하며, 나대지 상태로 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 역사문화환경보존지역 및 배출시설설치제한지역에 저촉되어 일부 규제가 있을 수 있습니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시 매매가는 다소 높게 평가될 수 있으며, 해당 읍면동의 인구 감소 추세와 토지 거래량 하락은 투자 시 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 건축행위가 비교적 자유로우나, 역사문화환경보존지역 및 배출시설설치제한지역에 저촉되어 일부 개발 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 주변에 단독주택 신축 허가 이력이 다수 확인되어 전원주택 용도로는 적합할 것으로 보입니다.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 상태로 신축 가능성이 높으며, 법정 용적률 200% 대비 현재 미등록 상태로 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 문화시설 및 공원 조성 계획이 있으나, 대상지와의 직접적인 수혜 거리가 멀어 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 사용자 제시 매매가 2억 5,000만 원은 다소 높게 평가될 수 있습니다.
입지 및 교통: 6점 — 클레이아크 김해미술 박물관 근처에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 있으나 도보 접근성은 떨어집니다. 지하철역 정보는 없습니다.
시장 동향: 5점 — 김해시 전체 인구는 소폭 증가 추세이나, 해당 읍면동(진례면) 인구는 감소 추세입니다. 토지 지가지수는 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도가 높지 않습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 창원중앙역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 10곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 13.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 1억 223만 원에서 최고 1억 6,730만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 약 8,270만 원에서 1억 4,777만 원 가량 높은 금액으로, 현재 시장 상황과 공시지가 배율을 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 사용자 제시 가격에는 미래 개발 가치나 전원주택 부지로서의 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다.

심층 분석

김해시 전체 인구는 소폭 증가하고 있으나, 대상지가 속한 진례면의 인구는 감소 추세입니다. 이는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 토지 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락하여 토지 시장의 활성도가 낮습니다. 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율을 통한 추정 가격을 크게 상회하므로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 전원주택 용도 외 다른 개발을 고려한다면, 용도지역 규제 및 시장 수요를 면밀히 검토해야 합니다.

토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단 불가합니다. 다만, 완경사 지형은 토목 공사 비용을 증가시킬 수 있으며, 세로장방형 토지 형상은 건축 설계에 제약을 줄 수 있습니다. 역사문화환경보존지역 규제는 개발 행위에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 김해시 지역의 지가지수 변동률은 보합을 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 단기적인 시세 상승 동력은 미약합니다. 다만, 제1종일반주거지역이라는 용도지역의 장점과 전원주택 수요가 꾸준하다는 점은 긍정적인 요소입니다. 장기적으로는 주변 개발 호재의 직접적인 영향이 미미하여 큰 폭의 가치 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

토지 경사도가 '완경사'로 표기되어 있으나 사용자 제보에는 '평지'라고 언급되어 실제 경사도 및 토목 공사 필요 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
도로 접면이 '세로한면(가)'로 표기되어 있으나, 실제 도로 폭 및 진출입 용이성을 현장에서 확인하여 건축 시 차량 통행에 문제가 없는지 점검해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등)의 유무 및 위치를 확인하여 건축 비용에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분, 근저당 등 권리 관계에 문제가 없는지 최종 확인해야 합니다.
역사문화환경보존지역에 저촉되어 있어 건축 허가 시 추가적인 심의나 제한 사항이 발생할 수 있으므로, 관련 지자체에 구체적인 건축 가능 여부 및 절차를 문의해야 합니다.
주변 개발 사업 중 대상지에 직접적인 수혜를 줄 수 있는 사업이 없는지 추가적으로 상세히 조사해야 합니다.

최종 판정

보류