매물 유형: 아파트
분석 번호: 6454
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 하남시 라인 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 존재합니다. 하남시청역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 최근 하남시의 다양한 개발 호재들이 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 인구 감소 추세와 1층이라는 점은 가격 협상 시 고려해야 할 요소입니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,638만 원에서 5억 6,795만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중상단에 해당하며, 1층이라는 점을 고려할 때 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 2층 매물로 2026년 2월 4억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 304만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 10층 매물로 2026년 4월 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 1층과의 층구간 차이로 감점되었고 보정 후 대입 총액은 4억 5,638만 원입니다. 비교사례 #3은 동일 단지 6층 매물로 2026년 4월 5억 6,000만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 차이로 감점되었고 보정 후 대입 총액은 5억 6,795만 원입니다. 비교사례 #4는 동일 단지 10층 매물로 2026년 1월 4억 9,500만 원에 거래되었으며, 층구간 차이로 감점되었고 보정 후 대입 총액은 5억 1,989만 원입니다. 제시가 5억 3,000만 원은 이 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 아파트는 하남시청역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 덕풍소공원 등 녹지 공간과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 근접해 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 투자 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 다만, 1층이라는 점은 투자 가치 평가 시 감점 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률이 396.59%로 법정 상한 300%를 초과하여 용적률 갭은 -96.59%p이며 활용률은 132.2%입니다. 이는 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있으나, 리모델링으로의 전환 가능성도 고려해볼 수 있습니다. 현재 개발 잠재력은 '낮음'으로 평가되나, 주변 개발 호재와 연계하여 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
하남시의 매매가격지수 및 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 하남시의 규제 합리화 노력과 'K-스타월드', '국가정원' 등 대규모 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 읍면동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 근접한 단지로, 향후 개발 방향에 따라 가치 변동성이 클 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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