매물 유형: 아파트
분석 번호: 6436
종합 리스크 점수: 65점
인덕원숲속마을5단지는 준공 14년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 꾸준히 상승하는 등 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 인덕원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력도 일부 존재합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 12억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 11억 528만 원 ~ 최고 12억 1,500만 원, 중앙값 11억 9,606만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 인덕원역 역세권 프리미엄이 반영된 것으로 보이나, 스펙트럼 상단 대비 약 3,500만 원 높은 수준이므로 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 시점은 1~2개월 전으로 매우 유사합니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 거래로 11억 5,200만 원에 거래되었으며, #2 사례는 2026년 5월 10층 거래로 12억 1,500만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 11층 거래로 11억 9,606만 원, #4 사례는 2026년 4월 8층 거래로 11억 528만 원으로 보정되었습니다. 모든 사례는 유사도 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 최대 1.005가 적용되어 최근 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다.
인덕원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 주변 공원 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 의왕시 인구 및 세대수 증가 추세는 긍정적인 요소이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 162.31%로 법정 상한 250% 대비 87.69%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 추후 재건축 시 사업성이 확보될 여지는 있습니다.
의왕시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 다만, 인덕원 퍼스비엘 등 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. GTX-C 노선 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류