경상남도 양산시 물금읍 범어리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6404

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 매물은 제1종일반주거지역에 위치하며, 높은 용적률 갭과 인근 상업화 시그널로 개발 잠재력이 우수합니다. 양산 부산대학병원 인접 등 생활 인프라도 양호합니다. 다만, 제시 매매가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단에 해당하며, 순수토지 거래 필지수 하락 추세는 유의해야 할 리스크입니다. 신뢰도 C등급으로 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 기본적인 건축 행위가 가능하며, 주변 인허가 현황상 상업화 시그널이 포착되어 용도변경을 통한 가치 상향 가능성이 있습니다. 다만, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 개발 시 계획에 부합해야 합니다.
개발 잠재력: 8점 — 현재 용적률 19.83% 대비 법정 상한 200%로 180.17%p의 높은 용적률 갭이 존재하여 추가 개발 여력이 매우 큽니다. 인근 용도변경 사례도 긍정적입니다.
가격 적정성: 6점 — 제시 매매가 2억 원은 공시지가 배율법 추정 범위(1억 2,061만 원 ~ 1억 9,737만 원)의 상단에 위치하여 다소 높게 평가될 수 있습니다. 주변 실거래 사례가 부족하여 신뢰도 C등급입니다.
교통 접근성: 5점 — 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 다만, 도로 접면은 양호합니다.
주변 환경: 7점 — 양산 부산대학병원에 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.
시장 활성도: 6점 — 물금읍 범어리는 양산시 내 거래량 4위로 환금성이 보통 수준입니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 동향은 하락 추세입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 롯데렌터카 픽업존 양산물금KTX역지점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 1억 2,061만 원 ~ 1억 9,737만 원의 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 향후 개발 잠재력 및 호재가 선반영된 가격으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 대상지의 가치를 추정하였습니다.

심층 분석

양산시 물금읍 범어리는 양산 부산대학병원 인접 등 생활 인프라가 양호한 주거 지역입니다. 제1종일반주거지역으로 기본적인 개발이 가능하며, 현재 용적률 대비 법정 상한 용적률 갭이 커서 향후 증축 또는 신축을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 특히 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로 용도변경 사례가 포착되어, 장기적으로 상업화 가능성이 있다면 자산 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세와 인근 우방아이유쉘 중부센트럴 308세대 분양 예정 등 신규 공급 물량은 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 지역 내 재개발·재건축 용적률 완화 추진 등 개발 호재는 긍정적입니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자 리스크를 판단하기 어렵습니다. 현재 단독주택이 준공된 지 15년이 경과했으므로, 건물 외벽 균열, 누수, 지붕 상태, 내부 마감재 노후화 등 전반적인 건물 상태에 대한 현장 점검이 필수적입니다. 또한, 토지 자체의 지반 안정성이나 지하 매설물 여부도 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

양산시 물금읍 범어리 지역은 지가지수 상승 및 용도지역별 지가변동률 상승 추세를 보이고 있어 토지 시장의 기본적인 상승 동력은 존재합니다. 특히 높은 용적률 갭과 인근 용도변경 사례는 개발 잠재력을 높이는 요인입니다. 향후 북부동 재개발 정비사업 및 양산시의 재개발·재건축 용적률 완화 추진 등의 지역 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락과 신규 주택 공급 예정 물량은 단기적인 시장 활성도에 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 개발 잠재력을 바탕으로 한 장기적인 가치 상승 가능성이 있으나, 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면 현황과 건축물 진출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 건축 계획에 미칠 영향을 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인해야 합니다.
지구단위계획구역 내 상세 계획을 확인하여 건축 가능한 용도 및 규모, 높이 제한 등을 정확히 파악해야 합니다.
토지 경사도가 '평지'로 제보되었으나, 실제 현장 답사를 통해 건축 시 토목 공사 필요 여부를 확인해야 합니다.
현재 단독주택 및 제2종근린생활시설 용도로 사용 중인 건물의 실제 사용 현황 및 임차인 유무를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류