부산광역시 영도구 동삼동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6391

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

본 토지는 부산 영도구 동삼동에 위치한 제2종일반주거지역으로, 영도구 내 토지 거래량 1위 지역에 속해 환금성이 매우 우수합니다. 나대지 상태로 신축 가능성이 높고, 다수의 개발 호재가 감지되어 장기적인 개발 잠재력이 돋보입니다. 다만, 역사문화환경보존지역 규제로 인한 개발 제약과 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 다소 높은 제시가는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제2종일반주거지역으로 용도지역은 안정적이나, 역사문화환경보존지역 규제가 존재하여 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 인근 도로개설 및 공공시설 확충 관련 다수의 개발 호재가 감지되어 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률이 미등록 상태이므로 용적률 갭을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하여 개발 압력이 높은 지역입니다.
가격 적정성: 6점 — 제시된 매매가 2억 2,000만원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 1억 860만원보다 높은 수준이나, 공시지가 배율 추정치(1억 3,274만원 ~ 2억 1,721만원) 범위 내에 있어 가격 타당성을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.
환금성: 8점 — 본 매물은 영도구 내 토지 거래량 1위인 동삼동에 위치하여 환금성이 매우 우수합니다. 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있어 시장 활성도가 높습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지나, 도로개설 관련 개발 호재가 다수 감지되어 향후 교통 환경 개선이 기대됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 2,000만원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 1억 860만원 ~ 최고 1억 860만원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 공시지가 배율 추정치(1억 3,274만원 ~ 2억 1,721만원)와 비교했을 때 상단에 위치하는 가격으로, 시장 기대치 또는 미래 개발 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 영도구 동삼동 2**번지 '대' 지목 119㎡ 토지가 2024년 7월 4,500만원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 유사도 점수 81점을 기록했습니다. 시점 보정 계수 1.012, 면적 보정 계수 0.992가 적용되어 대상 매물에 대한 보정 후 대입 총액은 1억 860만원으로 산출되었습니다. 비교사례 수가 부족하여 신뢰도는 C등급입니다.

심층 분석

부산 영도구 동삼동은 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수가 상승하고, 토지 거래 활성도 순위에서 1위를 차지하는 등 시장 활기가 뚜렷합니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크가 제한적이며, 다수의 도로 개설 및 공공시설 확충 관련 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 다만, 인구수가 소폭 감소 추세에 있어 주거 수요 측면에서는 면밀한 관찰이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 경계 분쟁, 지하 매설물, 토양 오염 여부 등은 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 추가적으로 확인해야 할 리스크 요인입니다. 완경사 지형은 개발 시 토목 공사 난이도 및 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

향후 6개월간 지가지수 및 토지거래 필지수 동향을 고려할 때, 부산 영도구 동삼동 토지 시세는 보합 또는 소폭 상승 가능성이 있습니다. 특히 동삼동은 지역 내 거래 활성도가 매우 높아 환금성이 우수하며, 다수의 개발 호재(도로개설, 영도 해양치유센터 건립 등)가 장기적인 가치 상승을 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역의 용도지역 안정성과 나대지 상태의 개발 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 다만, 역사문화환경보존지역 규제는 개발 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 제약 사항입니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 명확한지 현장 방문을 통해 인접 필지와의 경계석 및 울타리 등을 확인해야 합니다.
완경사 지형으로 인해 건축 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있으므로, 예상 건축 비용에 포함되었는지 확인해야 합니다.
소로한면 도로 접면의 실제 폭과 차량 진출입 용이성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
역사문화환경보존지역 규제로 인한 건축 제한 사항(높이, 용적률, 디자인 등)을 관할 지자체에 문의하여 구체적으로 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 없는지 최종 확인해야 합니다.

최종 판정

보류