매물 유형: 토지
분석 번호: 636
종합 리스크 점수: 58점
비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가가 추정 범위 상단에 위치하며, 자연녹지지역의 개발 제약과 부정형 토지 형상이 리스크 요인으로 작용합니다. 다만, KTX울산역 복합특구 개발 등 인근 호재는 긍정적입니다.
제시가 1억 100만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 1,904만 원 ~ 2,856만 원 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 추정 가격 범위의 최고값보다 약 3.5배 높은 금액으로, 가격 타당성 측면에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다.
울산광역시 울주군은 KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 개발 호재가 다수 존재합니다. 특히 '뉴온시티' 조성 계획은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제약이 있으며, 현재 제시가는 공시지가 배율을 통한 추정 가치를 크게 상회하여 가격적 메리트가 낮습니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 3,344세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 토지 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 상북면 인구는 정체 상태이며 울주군 전체 인구는 소폭 감소 추세로, 실거주 수요 유입에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.
토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 세로한면(불)의 도로 접면은 개발 및 활용에 있어 잠재적인 제약 사항으로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도로의 개발이 제한될 수 있습니다.
울산 울주군 지역은 KTX울산역 복합특구 개발, 삼동~KTX 울산역 연결도로 개설 등 굵직한 개발 호재들이 진행 중이며, 이는 장기적으로 지역의 교통 접근성 및 전반적인 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 특히 '뉴온시티' 조성 계획은 미래 성장 동력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대상 토지는 자연녹지지역이라는 용도지역의 한계와 부정형 토지 형상, 불리한 도로 접면으로 인해 개발 잠재력이 제한적입니다. 현재 제시가는 공시지가 배율을 통한 추정 가치를 크게 상회하므로, 투자 수익성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 인근 신규 주택 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 토지 시장에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류