경상북도 영덕군 창수면 신기리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6338

종합 리스크 점수: 35점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 맹지이며, 전원주택 부지로 활용될 수 있습니다. 주변에 고속도로 개통 등 광역 호재가 있으나, 직접적인 개발 수혜는 미미하며 지역 인구 감소 추세는 장기적인 리스크 요인입니다. 제시 매매가는 공시지가 배율 추정 범위 내에 있으나, 맹지 조건과 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도에 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 맹지 조건 및 인구 감소 추세가 리스크로 작용합니다. 주변 개발 호재는 있으나 직접적인 수혜는 불확실합니다.
개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축 가능하며, 전원주택 부지로 적합합니다. 다만 맹지라는 점이 개발에 제약이 될 수 있습니다.
입지 특성: 5점 — 맹지이며 주변에 냇가 외 특별한 시설이 없어 접근성 및 편의성이 낮습니다.
시장 활성도: 5점 — 영덕군 전체 토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 용도지역별 토지거래(계획관리지역)는 상승 추세로 혼재된 양상을 보입니다. 해당 읍면동 인구는 감소 추세입니다.
가격 적정성: 5점 — 제시 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 내에 있으나, 비교사례가 부족하여 신뢰도가 낮습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 3,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 272만 원 ~ 최고 408만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 맹지 조건과 개발 제약 요인을 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 다만, 전원주택 부지로서의 개별적인 가치 판단이 추가적으로 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다.

심층 분석

영덕군 창수면은 인구 감소 추세에 있어 장기적인 개발 압력은 낮을 수 있습니다. 다만, 포항-영덕 고속도로 개통 등 광역 교통망 개선은 지역 접근성을 높여 잠재적인 수요를 유입할 수 있습니다. 계획관리지역 토지 거래량은 상승 추세로 일부 활성도는 보이나, 대상 토지의 맹지 조건은 경제적 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

대상 토지는 맹지이며 부정형 토지 형상으로 개발 시 추가적인 비용(도로 개설, 토목 공사 등)이 발생할 수 있습니다. 또한, '완경사' 지형은 건축 시 평탄화 작업이 필요할 수 있습니다. 주변에 냇가가 있어 수해 위험 여부도 확인이 필요합니다.

계획관리지역이라는 용도지역의 장점에도 불구하고 맹지라는 결정적인 단점과 지역 인구 감소 추세는 중장기적인 가치 상승에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 전원주택 수요가 꾸준하다면 개별적인 가치는 유지될 수 있습니다. 주변 개발 호재(고래불관광지 조성 등)가 있으나 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 여부 및 건축 인허가를 위한 도로 확보 방안을 반드시 확인해야 합니다.
지목은 '전'이나 사용자 질의에 '평지'로 답변된 것과 달리 서버 데이터상 '완경사'로 확인되므로, 실제 경사도를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
토지이용계획상 '영농여건불리농지'는 농지전용허가 시 유리할 수 있으나, '공장설립승인지역'에 해당하여 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 지하 매설물 여부를 확인해야 합니다.
주변 냇가와의 거리 및 범람 가능성, 수해 이력 등을 확인하여 재해 위험 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류