경상남도 산청군 금서면 특리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6328

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

본 토지는 경상남도 산청군 금서면 특리에 위치한 계획관리지역의 토지로, 전원주택 및 주말쉼터 용도로 적합하다는 사용자 의견이 있습니다. 인근 지역 내 거래 활성도 1위 법정동에 위치하여 환금성이 우수하며, 계획관리지역으로서 개발 잠재력은 양호합니다. 다만, 지가변동률 및 거래 필지수가 보합 또는 하락 추세를 보여 시장 활력은 다소 둔화된 상태입니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 일부 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 인근 지역에서 단독주택 신축 허가 이력이 다수 확인되어 전원주택 용도로는 적합할 것으로 보입니다.
시장 동향: 5점 — 산청군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 이는 전반적인 토지 시장의 활력이 다소 둔화되고 있음을 시사합니다.
개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 가능하며, 나대지 상태로 신축 가능성이 높습니다. 인근에 단독주택 신축 허가 이력이 많아 전원주택 용도로의 개발 잠재력은 양호합니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 제시가가 위치하여 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다.
교통 접근성: 4점 — 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 낮습니다. 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 6,351만 원에서 최고 1억 2,703만 원 사이에 위치합니다. 이는 추정 가격 범위의 중간값 9,527만 원보다 약간 높은 수준으로, 가격 적정성은 보통으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다.

심층 분석

산청군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 이는 전반적인 토지 시장의 활력이 다소 둔화되고 있음을 나타내지만, 대상 토지가 위치한 금서면 특리는 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로 환금성은 양호합니다. 계획관리지역으로서 개발 잠재력은 있으나, 주변 미분양 주택 현황 및 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 남부내륙철도 착공 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 경사도 20도는 건축 시 토목 공사 비용 증가 요인이 될 수 있으며, 부정형 토지 형상은 효율적인 공간 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 지정은 특정 용도의 개발을 제한할 수 있는 규제적 하자로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 계획관리지역으로 전원주택 및 주말쉼터 용도로의 개발 잠재력이 있습니다. 인근 지역의 활발한 단독주택 신축 허가 이력은 긍정적인 요소입니다. 남부내륙철도 착공 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적인 관점에서 지역 발전에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 산청군 전체의 인구 감소 및 미분양 주택 현황은 중장기적인 시장 수요에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가변동률 및 거래 필지수 하락 추세를 고려할 때 보합세를 유지할 가능성이 높습니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 분쟁 소지는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
도로 접면이 실제 차량 통행이 가능한 유효 도로인지, 건축 허가를 위한 진입로 확보에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 인입 가능 여부를 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역으로 인한 구체적인 개발 제약 사항을 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
토지 경사도 20도가 실제 건축에 미치는 영향 및 토목 공사 비용을 전문가와 상담하여 확인해야 합니다.
황매산경호강 조망 및 동의보감촌 인접 등 주변 환경이 실제 매수 목적에 부합하는지 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류