매물 유형: 토지
분석 번호: 6303
종합 리스크 점수: 43점
대상 토지는 계획관리지역 내 위치하며, 준공 5년차의 제1종 근린생활시설이 건축되어 있어 즉시 활용이 가능합니다. 용적률 갭이 89.02%p로 개발 잠재력이 존재하나, 토지거래계약에관한허가구역 및 성장관리계획구역 등 규제가 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 주변에 직접적인 개발 호재는 부족하지만, 남양주시 전반의 개발 움직임과 인구 동향은 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.
제시 매매가 12억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 3억 8,826만 원 ~ 5억 8,240만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 주변의 잠재적 개발 호재나 미래 가치에 대한 기대감이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다. 현재 시점의 객관적인 지표만으로는 제시가의 타당성을 입증하기 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 공시지가 배율법을 통해 대상지의 가치를 추정했습니다.
남양주시의 지가지수는 전반적으로 상승 추세(2026년 5월 101.0469118506)를 보이고 있으나, 대상 토지가 속한 용도지역별 지가변동률은 보합세(2026년 5월 0.26%)를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수 및 용도지역별 토지거래 필지수 모두 하락 추세로, 전반적인 토지 시장의 활성도는 낮은 편입니다. 미분양 세대는 335세대로 소폭 증가 추세에 있으며, 향후 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 883세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 주변 부동산 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 대상 토지는 용적률 갭이 89.02%p로 개발 잠재력이 높지만, 현재 제시 매매가는 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하여 가격적 부담이 존재합니다. 장기적인 관점에서 남양주시의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 주변 개발 호재는 직접적인 수혜보다는 간접적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 특히 진건 재정비촉진지구, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
건물은 준공 5년차로 비교적 신축에 해당하여 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 내진설계가 적용되어 있어 안전성 측면에서도 양호합니다. 다만, 사진이 제공되지 않아 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 상세한 물리적 하자는 현장 확인이 필수적입니다. 토지 자체의 지형이 완경사이고 부정형이므로, 향후 개발 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 남양주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 상승하는 추세이나, 순수토지 거래 필지수 및 용도지역별 토지거래 필지수가 감소하고 있어 전반적인 거래 활성도가 낮습니다. 주변에 직접적인 개발 호재가 부족하고, 제시 매매가가 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 단기적인 시세 상승보다는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 다만, 진건 재정비촉진지구 등 남양주시 내 다양한 개발 사업의 진행 상황에 따라 장기적인 관점에서는 긍정적인 변화가 있을 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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