매물 유형: 아파트
분석 번호: 6296
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물인 모락산현대 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한까지 6년이 남아있습니다. 의왕시 전반의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 5,343세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 4,493만 원 ~ 최고 6억 281만 원, 중앙값 5억 7,970만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 크게 벗어나며, 시장 평균 대비 높은 가격으로 판단됩니다. 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(모락산현대)의 전용 79.049㎡ 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 6월까지로 최근 거래 내역이며, 시점 보정 계수 1.001이 적용되었습니다. 각 사례는 층수만 다를 뿐 면적, 용도지역, 도로, 역세권 등 다른 보정 항목에서는 1.000의 계수가 적용되어 대상 매물과 매우 유사한 조건으로 평가되었습니다. 이들 사례를 통해 도출된 보정 후 대입 총액은 5억 4,493만 원에서 6억 281만 원 사이입니다.
모락산현대 아파트는 1,614세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 보식골로어린이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 가까이 위치하며, 해오름어린이집 등 교육시설 접근성도 양호합니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 24년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 있으나, 현재 용적률 정보가 미등록 상태이며 법정 상한 용적률 300% 대비 용적률 갭 분석이 불가하여 사업성을 판단하기 어렵습니다. 리모델링 또한 단지 내 합의 및 사업성 검토가 선행되어야 합니다.
의왕시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적입니다. 그러나 인덕원 퍼스비엘, 의왕 센트라인 데시앙 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 오전동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주시해야 할 부분입니다. 현재 제시된 매매가가 시장 스펙트럼 상단을 크게 벗어나고 있어, 향후 시세 상승 여력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
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