매물 유형: 토지
분석 번호: 6261
종합 리스크 점수: 50점
대상 토지는 김해시 진영읍 여래리에 위치한 제1종일반주거지역의 평지 토지로, 주택 건축에 적합합니다. 주변에 문화시설 조성 및 지구단위계획 변경 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 문화유산 지정구역 정비 고시로 인한 잠재적 규제 변화 가능성도 고려해야 합니다. 인근 지역의 꾸준한 인구 유입과 세대수 증가는 긍정적이나, 미분양 물량 및 토지 거래 필지수 하락은 시장의 보수적인 접근을 요구합니다.
제시가 2억 5,800만 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 2억 3,307만 원 ~ 최고 3억 8,138만 원)의 하단 부근에 위치합니다. 이는 시장 상황을 고려할 때 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법에 따라 대상 토지의 용도지역(제1종일반주거지역)에 해당하는 배율 1.1~1.8배(중간값 1.4배)를 적용하여 가치를 추정하였습니다.
김해시 전체의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수 토지 거래 필지수가 감소하는 추세입니다. 이는 단기적인 토지 시장의 위축 가능성을 시사합니다. 하지만 진영읍 인구는 소폭 감소했으나, 김해시 전체 인구는 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 인근에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처 등 총 3,212세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 수요 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 김해도시계획시설(공공문화체육시설:문화시설)사업 실시계획 고시(2026-05-20)는 대상지 반경 0.5km 내 직접 수혜 지역으로, 진영지역 복지 인프라 개선 및 지역문화 복지타운 조성으로 인근 주거 환경 및 편의시설 가치 상승이 기대됩니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 여러 규제에 저촉되어 있어 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 학교 환경위생 정화구역으로, 특정 시설의 건축이 제한될 수 있으므로 건축 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역 내 평지 대지로, 주택 건축에 적합한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 김해시의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합세를 보이고 있으나, 지역 미분양 물량 감소 추세와 김해시 인구 및 세대수 증가는 긍정적인 신호입니다. 특히 인근에 문화시설 조성 사업과 같은 직접적인 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 토지 거래 필지수 하락과 같은 시장 둔화 신호와 다양한 토지이용규제는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높으며, 장기적으로는 주변 개발 호재의 진행 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류